Wertentwicklung einer Immobilie: Wert ermitteln und über die Jahre verfolgen

Wohnimmobilien in Deutschland sind von 2016 bis 2025 im Schnitt um 42 % teurer geworden. Nach Abzug der Inflation bleiben davon nur rund 8 %, und seit dem Höchststand 2022 haben Häuser und Wohnungen real etwa 16 % verloren. Über Ihre vermietete Wohnung sagt der Bundesdurchschnitt trotzdem wenig. Wenn Sie den Immobilienwert ermitteln und seine Entwicklung über Jahre verfolgen möchten, ohne sich auf ein paar Inserate zu verlassen, brauchen Sie zwei Dinge: Sie sollten wissen, was den Preis tatsächlich bewegt, und eine eigene Wertehistorie führen, die sich nach Jahren noch lesen lässt. Beides finden Sie hier, dazu die Preisentwicklung nach Regionstyp seit 2016.

Warum „Was ist meine Wohnung wert?“ keine einzelne Zahl ist

Fragen Sie drei Leute nach dem Wert Ihrer Wohnung, bekommen Sie drei verschiedene Beträge. Jeder kann seine eigene Logik haben, denn jede Quelle misst etwas anderes:

Wie weit selbst seriöse Quellen auseinanderliegen können, zeigt das Jahr 2025. Die Bundesbank hat die Indizes nebeneinandergestellt: Der vdp-Index für selbst genutztes Wohneigentum stieg um 2,6 %, der Destatis-Häuserpreisindex in den ersten drei Quartalen um 3,3 %, der Hypoport-Index EPX um 2,5 % und die Preise in 127 Städten laut bulwiengesa um 1,3 %. Jede Zahl beschreibt etwas anderes. Wer einmal eine Portalschätzung und beim nächsten Mal einen Index notiert, sieht ein „Plus“ oder „Minus“, das nur der Wechsel der Quelle erzeugt hat.

Wie sich die Preise in Ihrem Regionstyp entwickelt haben

Der Bundesdurchschnitt ist ein guter Rahmen, den Preis Ihrer Wohnung bestimmt aber vor allem der Ort. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Häuserpreisindex getrennt für fünf Regionstypen: die sieben größten Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf), die übrigen kreisfreien Großstädte ab 100.000 Einwohnern, städtische Kreise, ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen und dünn besiedelte ländliche Kreise. Welchem Typ Ihr Kreis angehört, steht in den Referenztabellen des BBSR (Link unten in den Quellen).

Der Index beruht auf tatsächlichen Kaufpreisen, nicht auf Inseraten, und er rechnet Unterschiede in Größe, Lage und Ausstattung heraus. Er zeigt also, wie sich der Preis vergleichbarer Objekte verändert hat, nicht einen Preis pro Quadratmeter. Wählen Sie Ihren Regionstyp, vergleichen Sie ihn mit ganz Deutschland und schicken Sie den Link an wen Sie möchten.

Wenn Sie die Regionstypen durchgehen, fallen drei Dinge auf, die in Schlagzeilen wie „Immobilienpreise auf Rekordniveau“ untergehen:

• Die teuersten Märkte schwanken am stärksten. Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen haben von 2016 bis 2025 mit 62 % am meisten zugelegt, nach Abzug der Inflation 24 %. Vom Höchststand im 2. Quartal 2022 fiel ihr Index bis Anfang 2024 aber um 12,6 % und lag im 2. Quartal 2026 noch 9,5 % darunter. In den übrigen kreisfreien Großstädten fehlten zuletzt nur noch 2,0 %.
• Preise steigen nicht in einer Linie. 2023 sank der Häuserpreisindex um 8,5 %. Alle fünf Regionstypen lagen im Jahresdurchschnitt unter 2022, bei Wohnungen wie bei Häusern. Wer nur eine Tabelle mit Kaufpreis und Schätzwert „aus dem Bauch“ führte, hat diesen Rückgang nicht gesehen.
• Wohnung ist nicht gleich Haus. Eigentumswohnungen liegen 2025 in allen fünf Regionstypen real über dem Stand von 2016 (zwischen 6 % und 24 %). Ein- und Zweifamilienhäuser in kreisfreien Großstädten und städtischen Kreisen dagegen haben die Inflation über diese neun Jahre nicht ganz geschlagen (real −0,6 % und −1,4 %).

Ein Index ist kein Preis. Die Zahl 61,6 bedeutet nicht, dass eine Wohnung 2016 eine bestimmte Summe kostete, sondern dass vergleichbare Wohnungen damals 61,6 % des Preisniveaus von 2025 hatten. Für Ihre eigene Wertehistorie ist das Tempo Ihres Regionstyps über mehrere Jahre nützlicher als ein einzelnes Rekordjahr.

Was der Markt heute sagt (Stand Oktober 2026)

Die Jahreswerte bis 2025 sind die jüngsten vollständigen Daten. Die Quartalszahlen zeigen, dass sich der Markt stabilisiert hat, aber nicht überall in dieselbe Richtung läuft:

• Bundesweit leicht im Plus. Der Häuserpreisindex lag im 2. Quartal 2026 um 0,6 % über dem Vorjahresquartal und um 0,3 % über dem Vorquartal (vorläufige Werte von Destatis).
• Die Regionstypen gehen auseinander. Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen waren 0,4 % günstiger als ein Jahr zuvor, in den übrigen kreisfreien Großstädten 2,0 % teurer, in ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen 1,8 % günstiger.
• Keine Übertreibung mehr messbar. Nach Einschätzung der Bundesbank entwickelten sich die Preise 2025 weitgehend im Einklang mit den Fundamentaldaten. In den Städten lagen sie etwa auf dem Niveau, das Einkommen, Bevölkerung und Wirtschaftslage rechtfertigen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete bei Wohnungen in den Städten sank weiter und lag weniger als 15 % über seinem langfristigen Mittel.

Was den Preis Ihrer Wohnung bewegt

Der Index Ihres Regionstyps zeigt die Richtung des Marktes. Ob Ihre Wohnung darüber oder darunter liegt, entscheiden vor allem fünf Dinge.

Sanierung: Instandhaltung oder Wertsteigerung?

Erfassen Sie jede Sanierung als eigenen Posten mit Datum, Betrag und Beschreibung. Nur so sehen Sie später, ob sie sich im Wert niedergeschlagen hat. Die Belege brauchen Sie auch steuerlich: Wird eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die konkreten Folgen klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was Ihre Wohnung heute wert wäre, wenn sie mit dem Markt gewachsen wäre

Geben Sie das Kaufjahr und den Kaufpreis ein. Sie sehen, wohin allein das Tempo Ihres Regionstyps die Wohnung gebracht hätte. Wenn Sie eine eigene aktuelle Schätzung haben, tragen Sie sie ein: Die Differenz zeigt, ob Ihre Wohnung dem Markt vorausläuft oder hinterherhinkt und ob sich eine Sanierung im Preis zeigt.

So führen Sie eine Wertehistorie, die nach Jahren noch Sinn ergibt

Ihre Aufzeichnungen müssen nicht kompliziert sein, aber regelmäßig und mit Quellen. Fünf Angaben genügen:

1. Ausgangspunkt: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler) und erste Herrichtung. Ohne sie überschätzen Sie Ihren Wertzuwachs.
2. Bewertung ein- bis zweimal im Jahr, immer mit derselben Methode, zum Beispiel nach Vergleichswerten aus dem Grundstücksmarktbericht. Notieren Sie jedes Mal die Quelle.
3. Sanierungen getrennt, nicht vermischt mit laufenden Kosten.
4. Mieteinnahmen und Kosten, damit Sie die Rendite sehen und nicht nur den Preis.
5. Restschuld des Darlehens. Ihr tatsächliches Vermögen ist das Eigenkapital in der Immobilie: Wert der Wohnung minus Schulden.

So kann ein Eintrag aussehen (frei erfundenes Beispiel zur Veranschaulichung):

Woher bekommen Sie realistische Vergleichswerte? Jeder notarielle Kaufvertrag geht in Kopie an den örtlichen Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt (§ 195 BauGB). Einzelne Kaufpreise sind nicht öffentlich. Die Gutachterausschüsse werten die Sammlung aber aus, ermitteln Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte und veröffentlichen sie meist in einem jährlichen Grundstücksmarktbericht, je nach Bundesland kostenlos oder gegen Gebühr. Bodenrichtwerte sind öffentlich (§ 196 BauGB) und für viele Länder im Portal BORIS-D abrufbar. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung selbst gibt es nur bei berechtigtem Interesse und nach Landesrecht.

Rendite und Wertzuwachs: zwei Zahlen, die zusammengehören

Bei einer vermieteten Wohnung reicht es nicht, den Preis zu verfolgen. Das Ergebnis der Investition setzt sich aus Miete und Wertzuwachs zusammen, und beide sollten Sie nebeneinander sehen. Die amtlichen Zahlen zeigen, warum: Von 2016 bis 2025 sind die Preise für Eigentumswohnungen je nach Regionstyp um 39 bis 62 % gestiegen. Die Mieten im Harmonisierten Verbraucherpreisindex, also überwiegend laufende Mietverträge, stiegen im selben Zeitraum um 16,5 %. Neuvertragsmieten legten laut Bundesbank 2025 um 3,7 % zu (vdp).

Wenn Preise schneller steigen als Mieten, sinkt die Mietrendite bezogen auf den aktuellen Wert Ihrer Wohnung, auch wenn Sie absolut mehr einnehmen. Das ist der Moment, in dem sich die Frage lohnt, ob Sie die Wohnung halten, verkaufen oder das Kapital anders einsetzen. Wie Sie Nettorendite, Cashflow und Cash-on-Cash-Rendite berechnen, erklären wir im Artikel Mietrendite: So berechnen Sie, ob sich Ihre Wohnung wirklich lohnt.

Das Wichtigste in Kürze

• Mischen Sie keine Angebots- und Kaufpreise, notieren Sie zu jeder Bewertung die Quelle.
• Der Bundesdurchschnitt ist nur der Rahmen. Den Preis bestimmen Regionstyp, Mikrolage, Haus und Zustand der Wohnung.
• Preise steigen nicht in einer Linie, und ein Teil des Anstiegs geht an die Inflation: in Deutschland +42 % nominal, +8 % real (2016–2025).
• Erfassen Sie Sanierungen getrennt, damit Sie wissen, was zurückgekommen ist.
• Verfolgen Sie Ihr Eigenkapital (Wert minus Restschuld) und die Mietrendite zusammen mit dem Wertzuwachs.

Jährliche Überprüfung des Wohnungswerts

Läuft die Zinsbindung bald aus? Dann ist der aktuelle Wert der Wohnung doppelt wichtig: Er bestimmt den Beleihungsauslauf und damit die Konditionen des neuen Darlehens. Wie sich ein neuer Zins auf Ihre Rate auswirkt, rechnen Sie im Anschlussfinanzierungsrechner aus.

So verfolgen Sie den Wert in Assetli

Für jede Immobilie erfassen Sie in Assetli Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Ihren Eigentumsanteil. In die Bewertungshistorie tragen Sie Werte mit Datum und Quelle ein: eigene Schätzung, Gutachten oder Marktanalyse. Wer nicht von Hand aktualisieren möchte, kann eine automatische Wertsteigerung einschalten, entweder um einen festen Prozentsatz pro Jahr oder um die Inflation plus einen gewählten Aufschlag. Das ist allerdings eine Annahme, kein Marktpreis. Gleichen Sie sie deshalb von Zeit zu Zeit mit der Wirklichkeit ab, zum Beispiel mit dem Diagramm Ihres Regionstyps oben.

Neben dem Wert erfassen Sie Mieteinnahmen und Ausgaben einschließlich Sanierungen und sehen Wertzuwachs und Rendite. Die Immobilie fließt neben Konten, Investitionen und Fahrzeugen in Ihr Nettovermögen ein, Sie sehen also, welchen Anteil sie an Ihrem Vermögen hat. Und wenn Sie eine weitere Wohnung in Betracht ziehen, hilft Ihnen die Immobilienprüfung, das Inserat vor dem Kauf systematisch durchzugehen.

Häufige Fragen

Fazit

Der Wert einer Immobilie über die Zeit ist keine Zahl aus einem Inserat, sondern eine Reihe von Einträgen mit Quellen, aus der sich etwas ablesen lässt. Wer Ausgangspreis, Sanierungen, Miete und Restschuld kennt und mit dem Tempo seines Regionstyps vergleicht, entscheidet über Verkauf, Anschlussfinanzierung oder die nächste Wohnung auf Basis eigener Daten statt nach Schlagzeilen. Das Gesamtbild Ihres Vermögens ergänzt der Artikel So berechnen Sie Ihr Nettovermögen.

Wenn Sie das nicht weiter in einer Tabelle zusammenstellen möchten, legen Sie Ihre Immobilie in Assetli an. Die erste Bewertung ist in wenigen Minuten erfasst, jede weitere kommt in die Historie dazu.

Verwandte Begriffe im Glossar

Quellen und Referenzen

1. Destatis. Statistischer Bericht „Preisindizes für Wohnimmobilien: Vierteljahresergebnisse nach Kreistypen und Revisionsdifferenzen“, 2. Vierteljahr 2026 (erschienen am 24. 9. 2026), Tabellen 61262-b01 bis 61262-b04, 2025 = 100. destatis.de
2. Destatis. Preisindizes für Wohnimmobilien: Indizes und Veränderungsraten (Häuserpreisindex, Jahresdurchschnitte 2020–2025, 2023: −8,5 %). destatis.de
3. Destatis. Pressemitteilung Nr. 336 vom 24. September 2026: Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 +0,6 % zum Vorjahresquartal. destatis.de
4. Eurostat. House price index, annual data (prc_hpi_a), Deutschland; für 2016–2019 an die Destatis-Reihe angekettet. ec.europa.eu
5. Eurostat. Harmonisierter Verbraucherpreisindex (HVPI), Jahresdurchschnitt, Deutschland: Gesamtindex und tatsächliche Mietzahlungen für Wohnungen (CP041). ec.europa.eu
6. Deutsche Bundesbank. Monatsbericht Februar 2026, Exkurs „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2025“, S. 134–136. bundesbank.de
7. Deutsche Bundesbank. Indikatorensystem zum deutschen Wohnimmobilienmarkt (Stand 4. 9. 2026). bundesbank.de
8. BBSR. Siedlungsstruktureller Kreistyp: Abgrenzungskriterien und Referenztabellen. bbsr.bund.de
9. Baugesetzbuch. § 193 (Gutachterausschuss), § 195 (Kaufpreissammlung), § 196 (Bodenrichtwerte). gesetze-im-internet.de
10. BORIS-D. Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland. bodenrichtwerte-boris.de
11. Gebäudeenergiegesetz. § 80 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), § 87 (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen). gesetze-im-internet.de
12. Beleihungswertermittlungsverordnung. § 3 (Grundsatz der Beleihungswertermittlung). gesetze-im-internet.de
13. Bürgerliches Gesetzbuch. § 566 (Kauf bricht nicht Miete). gesetze-im-internet.de
14. Einkommensteuergesetz. § 23 (Private Veräußerungsgeschäfte). gesetze-im-internet.de
15. Wohnungseigentumsgesetz. § 19 (Erhaltungsrücklage als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung). gesetze-im-internet.de

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Bildungszwecken und stellt weder eine Anlage- noch eine Steuerberatung dar. Holen Sie vor einer Entscheidung über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie den Rat einer Fachperson ein.