En France, le prix médian au m² des appartements vendus n’a progressé que de 3 % entre 2021 et 2025. Une fois l’inflation déduite, c’est une baisse d’environ 11 %. Et ce chiffre national ne dit presque rien de votre deux-pièces à Rennes ou dans le 11e arrondissement. Pour estimer la valeur de votre bien immobilier dans le temps sans dépendre de quelques annonces, il vous faut deux choses : comprendre ce qui fait vraiment bouger le prix, et tenir un suivi que vous pourrez encore lire dans dix ans. Vous trouverez ici les deux, avec l’évolution des prix dans chacun des 97 départements couverts par les données publiques DVF.
Pourquoi « combien vaut mon appartement ? » n’a pas une seule réponse
Demandez à trois personnes combien vaut votre appartement, vous obtiendrez trois montants. Chacun peut avoir sa logique, parce que chaque source mesure autre chose :
| Source | Ce qu'elle mesure | Où la trouver | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Prix affiché | Ce que le vendeur demande | Portails d'annonces, baromètres tirés des annonces | Réagit vite à l'humeur du marché, peut s'écarter du prix finalement signé |
| Prix de vente réel | Le prix inscrit dans l'acte de vente | DVF (DGFiP), indices Notaires-INSEE | Publié avec retard (DVF : deux fois par an) et sous forme de médiane ou d'indice |
| Avis de valeur d'agence | Une fourchette de prix de vente probable | Agent immobilier, souvent gratuitement | Sert aussi à décrocher un mandat de vente, ce n'est pas une expertise |
| Expertise immobilière | La valeur vénale selon une méthode écrite | Expert en évaluation immobilière | Payante et valable à une date donnée |
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Mélanger les sources fausse la lecture, même entre deux sources officielles. Entre 2021 et 2025, la médiane DVF des appartements a progressé de 3 %, alors que l’indice Notaires-INSEE des logements anciens (moyenne annuelle) n’a gagné qu’environ 2 %. Les deux sont justes : la médiane suit les ventes de l’année, neuf compris, tandis que l’indice compare des logements anciens à caractéristiques égales. Si vous notez une valeur tirée des annonces une année, puis une valeur tirée de DVF l’année suivante, vous verrez une « hausse » ou une « baisse » qui ne vient que du changement de source.
La règle pour votre propre suivi : pour chaque estimation immobilière que vous notez, indiquez aussi la source. Une valeur sans source ne se compare plus à rien trois ans plus tard.
Comment ont évolué les prix dans votre département
La moyenne nationale donne le contexte, mais c’est surtout l’emplacement qui fait le prix de votre bien. Ci-dessous, l’évolution du prix médian au m² dans chaque département couvert par DVF depuis 2021. Il s’agit de prix de vente réels issus des actes, pas d’annonces. Choisissez votre département, comparez-le à la France et envoyez le lien à qui vous voulez.
La médiane d'un département mélange le neuf (VEFA), l'ancien rénové et les biens à rénover. C'est une mesure du marché, pas l'estimation d'un logement précis. Là où il y a peu de ventes, quelques transactions suffisent à la faire bouger. DVF ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle (régime du livre foncier), ni Mayotte : « France » désigne ici le reste du territoire. Inflation selon l'indice des prix à la consommation harmonisé (Eurostat, IPCH).
En parcourant les départements, trois choses apparaissent, que les titres « les prix de l’immobilier repartent » ne montrent pas :
- Le plus cher n’est pas le plus dynamique. Paris reste de loin le marché le plus cher (9 675 € le m² en 2025 pour un appartement), mais c’est aussi le département qui a le plus reculé : −10 % depuis 2021, environ −23 % après inflation. Les Hauts-de-Seine, le Rhône, la Loire-Atlantique et la Gironde ont eux aussi baissé.
- Les prix ne montent pas en ligne droite. En 2024, le prix médian des appartements a baissé dans 71 départements sur 97, et de 3,5 % au niveau national. Sur l’ensemble de la période, il a perdu du terrain face à l’inflation dans 74 départements sur 97. Qui ne suivait que son prix d’achat et une « estimation au jugé » n’a rien vu de ce recul.
- Le chiffre national est plus bas que le département typique. Les appartements ont pris 3 % en France, mais la moitié des départements ont fait mieux que +10 %. Les grands marchés chers, où se concentrent les ventes, pèsent lourd dans la médiane nationale, et ce sont précisément eux qui ont baissé.
| Département | 2021 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Côtes-d'Armor (22) | 1 817 | 2 281 | +26 % |
| Hautes-Alpes (05) | 2 344 | 2 934 | +25 % |
| Creuse (23) | 734 | 912 | +24 % |
| Indre (36) | 981 | 1 214 | +24 % |
| Manche (50) | 1 944 | 2 384 | +23 % |
| France | 3 235 | 3 333 | +3 % |
| Bouches-du-Rhône (13) | 3 022 | 3 333 | +10 % |
| Gironde (33) | 3 830 | 3 636 | −5 % |
| Rhône (69) | 4 000 | 3 759 | −6 % |
| Hauts-de-Seine (92) | 7 036 | 6 442 | −8 % |
| Paris (75) | 10 806 | 9 675 | −10 % |
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Prenez les pourcentages du haut du tableau avec recul. La Creuse partait de 734 € le m² et n’a compté que 93 ventes d’appartements retenues en 2025 : quelques ventes plus chères suffisent à faire bondir la médiane. Pour votre suivi, le rythme de votre département sur plusieurs années est plus utile qu’un chiffre record.
Ce que dit le marché aujourd’hui (octobre 2026)
Les données DVF de 2025 sont les plus récentes disponibles par département. Les indices trimestriels Notaires-INSEE montrent que le marché a de nouveau ralenti cette année :
- Prix des logements anciens : −1,0 % au 2e trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, −0,8 % sur un an. Les appartements sont presque stables (−0,1 %), les maisons reculent de 1,3 %.
- Toujours sous le point haut. L’indice des prix des logements anciens en France métropolitaine (corrigé des variations saisonnières) est environ 6 % plus bas qu’au 4e trimestre 2022. Le nombre de ventes, lui, se stabilise : 958 000 transactions sur douze mois à fin juin 2026, contre 952 000 à fin 2025.
- Le quartier compte plus que la ville. À Paris, les appartements anciens ont pris 0,6 % sur un an. Mais d’après DVF, un appartement s’est vendu en 2025 autour de 14 100 € le m² en médiane dans le 6e arrondissement, contre 8 000 € dans le 19e.
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % et la durée du prêt 25 ans, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production de chaque banque. Ces règles valent aussi pour un investissement locatif. À sa séance du 15 septembre 2026, le HCSF n'a pas modifié ce cadre ; il relève un taux d'effort moyen de 30,9 % et une durée moyenne de 22,7 ans pour les nouveaux crédits en juin 2026. La valeur de vos biens n'entre pas dans le calcul du taux d'effort, mais c'est elle qui détermine votre patrimoine net et l'apport que vous pourriez dégager en vendant.
Ce qui fait bouger le prix de votre appartement
La médiane du département donne la direction du marché. Que votre bien se situe au-dessus ou en dessous dépend de cinq choses.
L'emplacement précis
Les transports (une nouvelle gare, un tramway, mais aussi une rocade en projet), les évolutions du plan local d'urbanisme autour de chez vous, les écoles et commerces à pied, le bruit, le stationnement. Un nouveau quartier peut apporter des services et vous retirer une vue.
L'immeuble, pas seulement l'appartement
L'acheteur achète aussi les dépenses futures de la copropriété : ravalement, toiture, ascenseur, fonds de travaux et charges courantes. Les procès-verbaux d'assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux lui montrent ce qui l'attend. Des charges élevées réduisent le rendement net, et un acheteur investisseur en tient compte dans son offre.
Le DPE
D'après l'étude des Notaires de France sur les ventes de 2024, à caractéristiques comparables, un appartement classé G s'est vendu environ 12 % moins cher qu'un appartement classé D, un F environ 8 % moins cher, et un A environ 16 % plus cher. Pour un bailleur, l'enjeu est double : un logement classé G n'est plus décent pour une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 en métropole, les F suivront le 1er janvier 2028 et les E le 1er janvier 2034. Et depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté. À l'échelle européenne, une revue de la littérature du Centre commun de recherche de la Commission européenne (JRC, 2018) retient comme ordre de grandeur +3 à 8 % sur le prix et +3 à 5 % sur le loyer après une amélioration énergétique, en rappelant que la demande et l'emplacement restent les premiers moteurs de la valeur.
L'état et les travaux
Chaque euro investi dans l'appartement ne se retrouve pas dans le prix. La différence entre entretien et amélioration est détaillée ci-dessous.
Le bail en cours
Un appartement loué a deux types d'acheteurs. L'investisseur calcule un rendement : un bon locataire avec un loyer au niveau du marché est un atout. Celui qui achète pour y vivre veut un logement libre. En location vide, le congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance du bail, et le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption. Si vous envisagez de vendre, pensez-y bien avant l'échéance.
DPE et calcul : la méthode a changé. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe sans aucun travaux. Si votre bien est concerné, la date et la méthode du DPE font partie de ce que vous devez noter. Un projet de loi sur la relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, veut aussi préciser les obligations de décence énergétique ; en octobre 2026, il n’est pas définitivement voté, et le calendrier ci-dessus reste celui en vigueur.
Travaux : entretien ou amélioration ?
L'acheteur le considère comme normal et ne le paie pas en plus.
- peinture, petites réparations
- remplacement d'un robinet, réparation de la chaudière
- entretien des équipements
Surtout là où le logement était en retard sur son environnement.
- salle de bains et cuisine neuves
- redistribution des pièces
- isolation, fenêtres, chauffage : un gain de classe DPE
Notez chaque chantier comme une ligne à part, avec la date, le montant et une description. C’est le seul moyen de savoir plus tard s’il s’est retrouvé dans le prix. Les factures peuvent aussi compter dans le calcul de la plus-value lors d’une revente ; faites vérifier les règles par votre notaire ou un conseiller fiscal.
Combien vaudrait votre appartement s’il avait suivi le marché
Indiquez l’année et le prix d’achat : vous verrez où le seul rythme de votre département aurait mené votre bien. Si vous avez votre propre estimation actuelle, ajoutez-la. L’écart montre si votre appartement fait mieux ou moins bien que le marché, et si vos travaux se retrouvent dans le prix.
Le calcul multiplie le prix d'achat par l'évolution du prix médian des appartements du département entre l'année d'achat et 2025. La médiane ne connaît ni l'état, ni l'étage, ni l'immeuble : le résultat est un repère, pas une estimation. Depuis 2025, les prix des logements anciens ont légèrement reculé (−0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 selon Notaires-INSEE).
Tenir un suivi qui a encore du sens dans dix ans
Le suivi n’a pas besoin d’être compliqué, mais il doit être régulier et sourcé. Cinq informations suffisent :
- Le point de départ : le prix d’achat plus les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de dossier, premiers travaux). Sans eux, vous surestimez votre gain.
- Une estimation une à deux fois par an, toujours avec la même méthode, par exemple d’après les ventes réelles de biens comparables autour de chez vous. Notez la source à chaque fois.
- Les travaux à part, séparés des dépenses courantes.
- Les loyers et les charges, pour voir le rendement, pas seulement le prix.
- Le capital restant dû. Ce que vous possédez vraiment, c’est la valeur nette immobilière : la valeur du bien moins le crédit.
À quoi peut ressembler ce suivi (exemple illustratif, montants inventés) :
| Date | Valeur | Source | Remarque |
|---|---|---|---|
| 03/2021 | 210 000 € | Prix d'achat | + 16 000 € de frais d'acquisition |
| 06/2023 | 222 000 € | Avis de valeur d'agence | Demandé avant le renouvellement du bail |
| 01/2025 | 226 000 € | Analyse personnelle | Isolation 11/2024 pour 18 000 €, DPE passé de E à D |
| 09/2026 | 229 000 € | Analyse personnelle | 4 ventes dans la rue d'après DVF |
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Les ventes réelles autour de chez vous se consultent gratuitement sur l’application DVF d’Etalab (app.dvf.etalab.gouv.fr) : pour chaque parcelle, vous voyez les ventes des cinq dernières années, avec la date, le prix et la surface. Si vous envisagez de vendre ou d’acheter, le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace impots.gouv.fr liste aussi les ventes comparables dans le périmètre de votre choix.
Rendement et valorisation : deux chiffres qui vont ensemble
Pour un appartement loué, suivre le prix ne suffit pas. Le résultat de l’investissement, c’est le loyer plus la valorisation, et il vaut la peine de voir les deux côte à côte. En ordre de grandeur, à partir des chiffres publics : à Paris, le loyer moyen du parc privé loué vide était de 26,3 € le m² par mois au 1er janvier 2025 (Olap), et le prix médian de vente des appartements de 9 675 € le m² en 2025 (DVF). Le rendement locatif brut ressort ainsi autour de 3,3 % par an, avant charges, taxe foncière, vacance et impôts.
Quand les prix montent plus vite que les loyers, le rendement exprimé par rapport à la valeur actuelle baisse, même si vous encaissez davantage en euros. Quand les prix baissent, comme à Paris depuis 2021, c’est l’inverse : le rendement remonte, mais votre patrimoine diminue. Dans les deux cas, c’est le moment de vous demander s’il faut garder le bien, le vendre ou placer le capital ailleurs. Pour calculer le rendement net, le cashflow et le cash-on-cash, lisez notre guide Rendement locatif : comment calculer si votre appartement est vraiment rentable.
En bref
- Ne mélangez pas prix affichés et prix de vente réels, et notez la source de chaque estimation.
- La moyenne nationale est un contexte. Le prix dépend du département, du quartier, de l’immeuble, de l’état et du DPE.
- Les prix ne montent pas en ligne droite et l’inflation en mange une partie : appartements en France +3 % en valeur, −11 % après inflation (2021–2025).
- Notez les travaux à part, pour savoir ce qui s’est retrouvé dans le prix.
- Suivez votre valeur nette (valeur moins crédit) et le rendement locatif en même temps que la valorisation.
La revue annuelle de votre bien
Vous pensez à renégocier votre prêt ou à le faire racheter ? Une valeur à jour vous sert alors aussi : la banque regarde le rapport entre le crédit et la valeur du bien, le ratio prêt/valeur. L’effet d’un nouveau taux sur votre mensualité se calcule avec notre calculateur de renégociation de prêt.
Suivre tout cela dans Assetli
Pour chaque bien, vous indiquez dans Assetli le prix d’achat, les frais d’acquisition et votre quote-part de propriété. Dans l’historique des estimations, vous ajoutez ensuite des valeurs avec leur date et leur source : estimation personnelle, expertise ou analyse de marché. Si vous ne voulez pas tout mettre à jour à la main, vous pouvez activer une valorisation automatique, soit d’un pourcentage fixe par an, soit de l’inflation plus un pourcentage choisi. C’est cependant une hypothèse, pas un prix de marché : comparez-la de temps en temps avec la réalité, par exemple avec le graphique de votre département ci-dessus.
À côté de la valeur, vous suivez les loyers encaissés et les dépenses, travaux compris, et vous voyez la valorisation comme le rendement. Le bien est pris en compte dans votre patrimoine net, à côté de vos comptes, placements et véhicules, ce qui montre la part qu’il représente. Et si vous envisagez un nouvel achat, la vérification d’un bien immobilier compare le prix demandé au m² avec la médiane des ventes DVF de la commune.
Assetli pour les propriétaires bailleurs : la valeur de vos biens dans le temps, les loyers, les charges et le capital restant dû au même endroit, à côté du reste de votre patrimoine. Découvrez comment fonctionne le suivi de vos biens immobiliers en ligne.
Questions fréquentes
Comment estimer la valeur de son bien immobilier dans le temps sans expert ?+
Prenez le prix d'achat comme point de départ et comparez-le une à deux fois par an aux ventes réelles de biens comparables autour de chez vous, consultables dans DVF. Notez à chaque fois la valeur, la date et la source. En quelques années, vous obtenez une série qui montre l'évolution réelle de votre bien.
À quelle fréquence mettre à jour la valeur de son appartement ?+
Pour un appartement loué, une à deux fois par an suffit, idéalement toujours le même mois et avec la même méthode. Des mises à jour plus fréquentes ajoutent surtout du bruit.
Comment savoir à quel prix s'est vendu un appartement dans mon immeuble ?+
L'application DVF d'Etalab (app.dvf.etalab.gouv.fr) affiche gratuitement les ventes des cinq dernières années parcelle par parcelle, avec la date, le prix et la surface. Elle ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ni Mayotte. Si vous envisagez de vendre ou d'acheter, le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace impots.gouv.fr propose aussi des ventes comparables.
Faut-il payer une expertise immobilière ?+
Pour un suivi régulier, en général non. Une expertise est utile quand il vous faut une valeur solidement justifiée, par exemple pour une succession, une donation, un divorce ou une déclaration d'IFI. Un avis de valeur d'agence est souvent gratuit, mais il sert aussi à obtenir un mandat de vente : gardez-le en tête.
Tous les travaux augmentent-ils la valeur d'un appartement ?+
Non. L'entretien conserve la valeur, l'amélioration peut l'augmenter, surtout là où le logement était en retard sur son environnement. Un meilleur DPE pèse aussi : selon les Notaires de France, un appartement classé G s'est vendu en 2024 environ 12 % moins cher qu'un appartement classé D. Notez les travaux à part pour comparer ensuite avec vos estimations.
Les prix de l'immobilier montent-ils toujours ?+
Non. En 2024, le prix médian des appartements a baissé de 3,5 % en France et dans 71 départements sur 97. L'indice Notaires-INSEE des logements anciens reste environ 6 % sous son point haut de fin 2022. Entre 2021 et 2025, les appartements ont pris 3 % en valeur, mais perdu environ 11 % après inflation.
Conclusion
La valeur d’un bien immobilier dans le temps n’est pas un chiffre tiré d’une annonce, mais une série d’estimations sourcées dont on peut tirer des conclusions. En connaissant votre prix de départ, vos travaux, vos loyers et votre capital restant dû, et en les comparant au rythme de votre département, vous décidez de vendre, de renégocier ou d’acheter un autre bien à partir de vos propres données, pas des gros titres. Pour une vue d’ensemble de votre situation, lisez aussi Comment calculer son patrimoine net.
Si vous ne voulez plus tenir tout cela dans un tableur, créez votre bien dans Assetli. La première estimation se note en quelques minutes, et chaque nouvelle valeur rejoint l’historique.
Termes associés dans le glossaire
Sources et références
- DGFiP, Etalab. Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), ventes 2021–2025, Licence Ouverte 2.0. data.gouv.fr
- Etalab. Statistiques DVF : méthode de calcul et médianes mensuelles du prix au m² par département. data.gouv.fr
- INSEE. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 % (Informations rapides, 8 septembre 2026). insee.fr
- INSEE. Indice des prix des logements anciens, France métropolitaine, ensemble, série CVS (identifiant 010567059). insee.fr
- Eurostat. Indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH), moyenne annuelle, France. ec.europa.eu
- Haut Conseil de stabilité financière. Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers. legifrance.gouv.fr
- Haut Conseil de stabilité financière. Communiqué de presse du 15 septembre 2026. presse.economie.gouv.fr
- ANIL. Décence énergétique des logements : calendrier et gel des loyers des logements F et G. anil.org
- Ministère de la Transition écologique. DPE : arrêté abaissant le facteur de conversion de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027. ecologie.gouv.fr
- Ministère de la Transition écologique. Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026. ecologie.gouv.fr
- Notaires de France. La valeur verte des logements en France, transactions 2024 (décembre 2025). documentation.developpement-durable.gouv.fr
- JRC, Commission européenne. Zancanella, Bertoldi, Boza-Kiss : Energy efficiency, the value of buildings and the payment default risk (2018). publications.jrc.ec.europa.eu
- Sénat. Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, dossier législatif. senat.fr
- Olap. Évolution en 2024 des loyers d’habitation du secteur locatif privé dans l’agglomération parisienne (août 2025). observatoire-des-loyers.fr
- Ministère de l’Économie. Estimez la valeur d’un bien immobilier avec le service « Demande de valeurs foncières ». economie.gouv.fr
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier, faites-vous accompagner par un professionnel.
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