Średnia cena 1 m² mieszkania z rynku wtórnego w Polsce wzrosła w latach 2019–2024 o 75 %. Po odjęciu inflacji zostaje z tego niecała jedna trzecia, a średnia krajowa niewiele mówi o mieszkaniu na Mokotowie czy w Głubczycach. Kto chce wiedzieć, jak sprawdzić wartość nieruchomości w czasie, i nie opierać się na kilku ogłoszeniach, potrzebuje dwóch rzeczy: wiedzy, co naprawdę porusza ceną, oraz własnej ewidencji, którą po latach da się odczytać. Poniżej znajdą Państwo jedno i drugie, a do tego ceny transakcyjne mieszkań we wszystkich województwach i w 323 powiatach.
Dlaczego „ile jest warte mieszkanie dziś” to nie jedna liczba
Proszę zapytać trzy osoby, ile jest warte Państwa mieszkanie, a padną trzy różne kwoty. Każda może mieć swoją logikę, bo każde źródło mierzy coś innego:
| Źródło | Co mierzy | Skąd je wziąć | Na co uważać |
|---|---|---|---|
| Cena ofertowa | Ile chce sprzedający | Portale ogłoszeniowe, raporty z ofert | Szybko reaguje na nastroje, nie musi odpowiadać cenie sprzedaży |
| Cena transakcyjna | Za ile naprawdę sprzedano | GUS, NBP, Rejestr Cen Nieruchomości | Ukazuje się z opóźnieniem i jako średnia dla całego obszaru |
| Wycena banku | Wartość zabezpieczenia kredytu | Przy kredycie hipotecznym lub refinansowaniu | Chroni bank, zwykle bywa ostrożna |
| Operat szacunkowy | Wartość rynkową według uznanej metodyki | Rzeczoznawca majątkowy | Kosztuje i dotyczy jednego dnia |
← Proszę przesunąć w poziomie, aby zobaczyć całą tabelę
Dlaczego źródeł nie warto mieszać, pokazuje II kwartał 2026 r. Według GUS ceny mieszkań z rynku wtórnego w całej Polsce były o 6,1 % wyższe niż rok wcześniej. Według NBP ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w tym samym czasie o 1,3 % w Warszawie i o 0,3 % w sześciu kolejnych największych miastach. Obie liczby są poprawne, tylko opisują inny obszar i powstają inną metodą. Kto raz zapisze wycenę z ogłoszeń, a raz z rejestru transakcji, zobaczy „wzrost” albo „spadek”, który wywołała wyłącznie zmiana źródła.
Zasada dla własnej ewidencji: przy każdej zapisanej wycenie nieruchomości warto zanotować także źródło. Wartości bez źródła za trzy lata nie da się z niczym porównać.
Jak rosły ceny mieszkań w Państwa powiecie
Średnia krajowa to dobry kontekst, ale cenę mieszkania wyznacza przede wszystkim miejsce. Poniżej jest średnia cena 1 m² mieszkań sprzedanych w latach 2019–2024 w każdym województwie i w 323 powiatach. To rzeczywiste ceny transakcyjne, nie ogłoszenia. Wystarczy wybrać obszar, porównać go z całą Polską i wysłać link, komu trzeba.
Cena za m² to wartość sprzedanych mieszkań podzielona przez ich powierzchnię. Średnia dla powiatu łączy mieszkania po remoncie i przed nim, więc jest miarą rynku, a nie wyceną konkretnego lokalu. W małych powiatach kilka droższych transakcji potrafi mocno ją przesunąć. Dla rynku pierwotnego GUS w części powiatów nie podaje pełnych danych, wtedy przycisk jest nieaktywny. Inflacja według zharmonizowanego wskaźnika cen konsumpcyjnych (Eurostat, HICP).
Przy przeglądaniu powiatów wychodzą na jaw trzy rzeczy, których nie widać w nagłówkach o „rekordowych cenach”:
- Najdroższe nie znaczy najszybciej rosnące. Warszawa ma najwyższą cenę wśród dużych miast (16 178 zł/m² w 2024 r., drożej było tylko w Sopocie), ale od 2019 r. podrożała o 70 %, czyli wolniej niż średnia krajowa (+75 %). Po odjęciu inflacji zostało około 20 %. Województwo mazowieckie rosło drugie najwolniej w kraju (+62,5 %), za to Kraków zyskał 87 %, a Wrocław 92 %.
- Ceny nie rosną po linii prostej. W 2023 r. średnia cena mieszkania z rynku wtórnego w Polsce wzrosła o 9,9 %, ale inflacja wyniosła 10,9 %, więc realnie mieszkania lekko staniały. W 193 z 323 powiatów ceny rosły wolniej niż inflacja, a w 34 spadły także nominalnie. Kto miał tylko cenę zakupu i „wycenę na oko”, w ogóle tego nie zauważył.
- Ten sam kraj, sześciokrotna różnica. W 2024 r. metr mieszkania w Sopocie kosztował średnio 18 306 zł, w powiecie głubczyckim 3 044 zł. Średnia krajowa (8 480 zł/m²) nie opisuje ani jednego, ani drugiego rynku.
| Obszar | 2019 | 2024 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| powiat słubicki | 2 410 | 6 184 | +157 % |
| Mysłowice | 2 406 | 5 552 | +131 % |
| powiat żyrardowski | 3 514 | 7 746 | +120 % |
| powiat grójecki | 3 548 | 7 696 | +117 % |
| powiat piski | 2 140 | 4 487 | +110 % |
| Cała Polska | 4 840 | 8 480 | +75 % |
| Warszawa | 9 518 | 16 178 | +70 % |
| powiat pilski | 3 931 | 5 676 | +44 % |
| powiat kwidzyński | 3 225 | 4 434 | +37 % |
| powiat inowrocławski | 3 354 | 4 093 | +22 % |
← Proszę przesunąć w poziomie, aby zobaczyć całą tabelę
Do najwyższych procentów z pierwszych wierszy warto podchodzić z rezerwą. Powiat słubicki startował z poziomu około 2 400 zł/m², więc nawet umiarkowany wzrost w złotych daje tam wysoki procent, a zmiana struktury sprzedanych mieszkań potrafi przesunąć średnią. Dla własnej ewidencji bardziej przydaje się tempo własnego powiatu z kilku lat niż jedna rekordowa liczba.
Co dziś mówi rynek (stan na październik 2026)
Rok 2024 to najnowszy, za który GUS podał ceny transakcyjne w podziale na powiaty. Kwartalne wskaźniki pokazują, co działo się później:
- Ceny w całym kraju dalej rosną. W II kwartale 2026 r. ceny mieszkań w Polsce były o 6,3 % wyższe niż rok wcześniej, na rynku wtórnym o 6,1 %. W porównaniu z poprzednim kwartałem rynek wtórny podrożał o 1,6 % (GUS).
- W największych miastach ceny stoją niemal w miejscu. Według NBP ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły rok do roku o 1,3 % w Warszawie, o 0,3 % w sześciu kolejnych największych miastach i o 2,6 % w dziesięciu pozostałych miastach wojewódzkich. W relacji do wynagrodzeń były we wszystkich trzech grupach niższe niż rok wcześniej.
- Ceny transakcji są teraz dostępne bezpłatnie. Od 13 lutego 2026 r. pełny zakres danych z Rejestru Cen Nieruchomości udostępniany jest bez opłat w serwisie geoportal.gov.pl. W marcu 2026 r. GUGiK informował o danych z 362 powiatów.
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wskaźnik LTV przy udzieleniu kredytu na nieruchomość mieszkalną co do zasady nie powinien przekraczać 80 %, a 90 % tylko przy dodatkowym zabezpieczeniu części powyżej 80 %. Bank powinien też zwracać szczególną uwagę na sytuacje, gdy wskaźnik długu do dochodu przekracza 40 % (przy dochodach do przeciętnego wynagrodzenia w regionie) albo 50 % u pozostałych klientów. Aktualna wartość mieszkań, które już Państwo mają, decyduje więc o tym, ile własnego kapitału da się wykorzystać przy kolejnym zakupie albo refinansowaniu.
Co porusza ceną Państwa mieszkania
Średnia dla powiatu pokazuje kierunek rynku. To, czy konkretne mieszkanie jest powyżej niej, czy poniżej, rozstrzyga pięć rzeczy.
Mikrolokalizacja
Komunikacja (nowa linia tramwajowa, stacja metra, ale też planowana obwodnica), zmiany miejscowego planu zagospodarowania w okolicy, szkoły i przychodnie w zasięgu spaceru, hałas i parkowanie. Nowe osiedle obok może dodać usług, ale odebrać widok.
Budynek, nie tylko mieszkanie
Kupujący kupuje też przyszłe wydatki budynku: stan funduszu remontowego wspólnoty lub spółdzielni, planowany dach, piony czy termomodernizację oraz wysokość zaliczek. Wysokie opłaty obniżają czystą rentowność najmu, a inwestor uwzględni to w swojej ofercie.
Charakterystyka energetyczna
Przegląd badań z wielu krajów UE przygotowany przez Wspólne Centrum Badawcze Komisji Europejskiej (JRC) wskazuje, że poprawa efektywności energetycznej przekłada się zwykle na ceny mieszkań wyższe o 3–8 % i czynsze wyższe o około 3–5 % niż w podobnych lokalach. Ten sam przegląd zaznacza, że głównymi czynnikami wartości wciąż są popyt i lokalizacja. To zestawienie literatury, a nie pomiar dla polskiego rynku. Świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba przekazać kupującemu przy sprzedaży i najemcy przy najmie.
Stan i remonty
Nie każda złotówka włożona w mieszkanie wraca w cenie. Różnicę między utrzymaniem a ulepszeniem opisujemy niżej.
Umowa najmu
Wynajęte mieszkanie ma dwa typy kupujących. Inwestor liczy rentowność, więc rzetelny najemca z umową i czynszem na poziomie rynku jest dla niego plusem. Kto kupuje dla siebie, chce mieszkania pustego. Jeśli rozważają Państwo sprzedaż, warto o tym pamiętać przy przedłużaniu umowy najmu.
Remont: utrzymanie czy ulepszenie?
Kupujący uważa je za oczywistość i nie dopłaci za nie.
- malowanie, drobne naprawy
- wymiana baterii, naprawa pieca
- serwis urządzeń
Najbardziej tam, gdzie mieszkanie odstawało od otoczenia.
- nowa łazienka i kuchnia
- zmiana układu pomieszczeń
- wymiana okien, nowe instalacje
Remont warto zapisywać jako osobną pozycję z datą, kwotą i opisem. Tylko wtedy da się później sprawdzić, czy się zwrócił. Przy prywatnym najmie rozliczanym ryczałtem koszty, w tym remonty, nie obniżają podatku od najmu. Mogą natomiast mieć znaczenie przy sprzedaży przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym mieszkanie zostało kupione. Konkretne skutki podatkowe warto omówić z doradcą podatkowym.
Ile byłoby dziś warte Państwa mieszkanie, gdyby rosło razem z rynkiem
Wystarczy wpisać rok i cenę zakupu, aby zobaczyć, dokąd zaprowadziłoby mieszkanie samo tempo wybranego obszaru. Jeśli znają Państwo własną dzisiejszą wycenę, warto ją dopisać: różnica pokaże, czy mieszkanie wyprzedza rynek, czy za nim zostaje, i czy remont odbił się w cenie.
Wyliczenie mnoży cenę zakupu przez zmianę średniej ceny 1 m² na rynku wtórnym w wybranym obszarze między rokiem zakupu a 2024 r. Średnia nie zna stanu mieszkania, piętra ani budynku, więc wynik jest miarą, a nie wyceną. Od 2024 r. ceny dalej rosły (według GUS na rynku wtórnym o 6,1 % r/r w II kwartale 2026 r.), więc dzisiejsza wartość będzie raczej wyższa.
Jak prowadzić własną ewidencję, która po latach ma sens
Ewidencja nie musi być skomplikowana, ale musi być regularna i ze źródłami. Wystarczy pięć danych:
- Punkt wyjścia: cena zakupu plus koszty nabycia (notariusz, podatki i opłaty, prowizja pośrednika, pierwsze prace). Bez nich wzrost wartości wyjdzie zawyżony.
- Wycena raz lub dwa razy w roku, zawsze tą samą metodą, na przykład według cen transakcyjnych podobnych mieszkań w okolicy. Za każdym razem ze źródłem.
- Remonty osobno, oddzielone od bieżących wydatków.
- Przychody i koszty najmu, żeby widzieć rentowność, a nie tylko cenę.
- Saldo kredytu hipotecznego. Prawdziwym majątkiem jest udział własny w nieruchomości: wartość mieszkania minus dług.
Jak może wyglądać taki zapis (przykład ilustracyjny, liczby są wymyślone):
| Data | Wartość | Źródło | Uwagi |
|---|---|---|---|
| 03/2020 | 550 000 zł | Cena zakupu | + 30 000 zł koszty nabycia |
| 06/2022 | 680 000 zł | Wycena banku | Refinansowanie kredytu |
| 01/2024 | 760 000 zł | Własna analiza rynku | Nowa łazienka 11/2023 za 45 000 zł |
| 09/2026 | 880 000 zł | Własna analiza rynku | 5 transakcji z okolicy w Rejestrze Cen Nieruchomości |
← Proszę przesunąć w poziomie, aby zobaczyć całą tabelę
Ceny rzeczywistych transakcji z okolicy można sprawdzić w Rejestrze Cen Nieruchomości. Od 13 lutego 2026 r. jego dane są dostępne bezpłatnie w serwisie geoportal.gov.pl, na mapie i do pobrania. Obok ceny widać tam także szczegóły transakcji, na przykład rodzaj rynku i podstawowe parametry nieruchomości.
Rentowność i wzrost wartości: dwie liczby, które idą w parze
Przy wynajmowanym mieszkaniu nie wystarczy śledzić ceny. Wynik inwestycji to czynsz i wzrost wartości razem i warto widzieć je obok siebie. Rentowność najmu liczy się od wartości mieszkania, więc gdy ceny rosną szybciej niż czynsze, procentowa rentowność względem bieżącej wartości spada, nawet jeśli w złotych zarabiają Państwo więcej. Przy cenach na rynku wtórnym wyższych o 75 % niż w 2019 r. ta sama kwota czynszu oznacza dziś zupełnie inną rentowność niż w roku zakupu.
To moment, w którym warto zapytać, czy mieszkanie trzymać, sprzedać, czy przenieść kapitał gdzie indziej. Jak policzyć rentowność netto, cashflow i cash-on-cash, opisujemy w artykule Rentowność najmu: jak policzyć, czy mieszkanie naprawdę na siebie zarabia.
Podsumowanie w pigułce
- Nie mieszać cen ofertowych z transakcyjnymi, przy każdej wycenie zapisać źródło.
- Średnia krajowa to kontekst. Cenę wyznacza powiat, mikrolokalizacja, budynek i stan mieszkania.
- Ceny nie rosną po linii prostej, a część wzrostu zjada inflacja: w Polsce +75 % nominalnie, +23 % realnie (rynek wtórny, 2019–2024).
- Remonty zapisywać osobno, żeby wiedzieć, co się zwróciło.
- Śledzić udział własny (wartość minus kredyt) i rentowność najmu razem ze wzrostem wartości.
Coroczny przegląd wartości mieszkania
Zbliża się koniec okresu stałej stopy? Wtedy aktualna wartość mieszkania przydaje się podwójnie: od niej zależy LTV, a więc i warunki nowego kredytu. Jak zmieni się rata, można policzyć w kalkulatorze refinansowania.
Jak śledzić to w Assetli
Do każdej nieruchomości wpisują Państwo w Assetli cenę zakupu, koszty nabycia i swój udział we własności. Do historii wycen dopisuje się potem wartości z datą i źródłem: własny szacunek, operat rzeczoznawcy albo analizę rynku. Kto nie chce aktualizować ręcznie, może włączyć automatyczny wzrost wartości, o stały procent rocznie albo o inflację plus wybrany procent. To jednak założenie, a nie cena rynkowa, dlatego od czasu do czasu warto porównać je z rzeczywistością, na przykład z wykresem swojego powiatu powyżej.
Obok wartości ewidencjonują Państwo przychody z najmu i wydatki, w tym remonty, i widzą wzrost wartości kapitału oraz rentowność. Nieruchomość wlicza się do majątku netto obok kont, inwestycji i pojazdów, więc widać, jaką część majątku stanowi. A przy kolejnym mieszkaniu sprawdzenie nieruchomości porówna cenę ofertową ze średnią ceną transakcyjną GUS z rynku wtórnego w powiecie, w którym leży mieszkanie.
Assetli dla wynajmujących: wartość mieszkań w czasie, przychody z najmu, koszty i saldo kredytu w jednym miejscu, obok reszty majątku. Warto zobaczyć, jak działa zarządzanie nieruchomościami online.
Częste pytania
Jak sprawdzić wartość nieruchomości w czasie bez rzeczoznawcy?+
Punktem wyjścia jest cena zakupu. Raz lub dwa razy w roku warto porównać ją z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy (Rejestr Cen Nieruchomości, dane GUS dla powiatu) i za każdym razem zapisać wartość, datę i źródło. Po kilku latach powstaje z tego seria, z której widać rzeczywisty kierunek.
Jak często aktualizować wartość mieszkania?+
Przy mieszkaniu na wynajem wystarczy raz lub dwa razy w roku, najlepiej zawsze w tym samym miesiącu i tą samą metodą. Częstsze aktualizacje przynoszą głównie szum.
Jak sprawdzić, za ile sprzedano mieszkanie w tym samym bloku?+
W Rejestrze Cen Nieruchomości. Od 13 lutego 2026 r. jego dane są dostępne bezpłatnie w serwisie geoportal.gov.pl, na mapie i do pobrania. Obok ceny widać tam też szczegóły transakcji, na przykład rodzaj rynku i podstawowe parametry nieruchomości.
Czy warto zamawiać operat szacunkowy?+
Do bieżącego śledzenia zwykle nie. Ma sens tam, gdzie potrzebna jest wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, na przykład przy podziale majątku, spadku albo wniesieniu nieruchomości do spółki. Przy kredycie lub refinansowaniu bank i tak przygotowuje własną wycenę.
Czy każdy remont podnosi wartość mieszkania?+
Nie. Utrzymanie chroni wartość, ulepszenie może ją podnieść, najbardziej tam, gdzie mieszkanie odstawało od otoczenia. Dlatego remonty warto zapisywać osobno i po czasie porównać z wyceną.
Czy ceny mieszkań zawsze rosną?+
Nie. W latach 2019–2024 średnia cena na rynku wtórnym w Polsce rosła co roku, ale w 2023 r. wolniej niż inflacja, więc realnie lekko spadła. W tym samym roku w 34 z 323 powiatów ceny spadły także nominalnie, a w 94 powiatach był w tym okresie co najmniej jeden rok spadku.
Podsumowanie
Wartość nieruchomości w czasie to nie jedna liczba z ogłoszenia, lecz seria zapisów ze źródłami, z których da się coś odczytać. Kto zna swoją cenę wyjściową, remonty, czynsz i saldo kredytu i porównuje je z tempem swojego powiatu, decyduje o sprzedaży, refinansowaniu albo kolejnym mieszkaniu na podstawie własnych danych, a nie nagłówków. Pełny obraz majątku uzupełni artykuł Jak obliczyć majątek netto.
Jeśli nie chcą Państwo dalej składać tego w arkuszu, wystarczy dodać nieruchomość w Assetli. Pierwszą wycenę zapisuje się w kilka minut, a każda kolejna trafia do historii.
Powiązane pojęcia w słowniku
Źródła i przypisy
- GUS, Bank Danych Lokalnych. Rynkowa sprzedaż lokali mieszkalnych: wartość (P3784), powierzchnia użytkowa (P3785) i liczba (P3783) lokali sprzedanych w ramach transakcji rynkowych, województwa i powiaty, 2019–2024. bdl.stat.gov.pl
- GUS. Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 2 kwartale 2026 r. (1.10.2026): +6,3 % r/r, rynek wtórny +6,1 % r/r i +1,6 % kw/kw. stat.gov.pl
- NBP. Kwartalna informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.; omówienie: Bank.pl, „Raport NBP, rynek mieszkaniowy w II kwartale 2026 r.” (1.10.2026). bank.pl
- Komisja Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (2013), rekomendacje 9.3 i 15.7. knf.gov.pl
- Komisja Nadzoru Finansowego. Nowelizacja Rekomendacji S (19.06.2023, stosowanie od 1.07.2024). knf.gov.pl
- Eurostat. Zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych (HICP), średnia roczna, Polska. ec.europa.eu
- Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Zmiany w udostępnianiu danych z RCN: pełny zakres danych bezpłatnie od 13 lutego 2026 r. geoportal.gov.pl
- Główny Urząd Geodezji i Kartografii. RCN dla 362 powiatów dostępny w serwisie www.geoportal.gov.pl (5.03.2026). gov.pl
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Świadectwa charakterystyki energetycznej: obowiązek przekazania przy sprzedaży i najmie. gov.pl
- Zancanella P., Bertoldi P., Boza-Kiss B. (JRC, Komisja Europejska). Energy efficiency, the value of buildings and the payment default risk (2018). publications.jrc.ec.europa.eu
- Ministerstwo Finansów / KAS. Zbycie nieruchomości: kiedy sprzedaż podlega opodatkowaniu (pięć lat od końca roku nabycia). podatki.gov.pl
- Ministerstwo Finansów / KAS. Dochody z najmu: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. podatki.gov.pl
Zastrzeżenie: Ten artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani podatkowej. Przed decyzją o zakupie lub sprzedaży nieruchomości warto skonsultować się ze specjalistą.
Assetli to platforma do inteligentnego zarządzania finansami osobistymi, inwestycjami i domem. Nasze artykuły pisze sztuczna inteligencja, opierając się na źródłach publicznych — statystykach urzędów, publikacjach banków centralnych i regulatorów, obowiązujących przepisach oraz analizach takich jak EY Global czy Investment Company Institute, Vanguard i Charles Schwab. Dlatego przy każdej liczbie i każdym twierdzeniu prawnym znajdą Państwo odnośnik do dokumentu, z którego pochodzi. Temat wyznacza redakcja, która czyta gotowy tekst przed publikacją, ocenia jednak przede wszystkim zrozumiałość i spójność całości — za poprawność poszczególnych danych odpowiada podane źródło, a nie dodatkowa weryfikacja z naszej strony. Właśnie dlatego nie chowamy źródeł do przypisów: nie muszą nam Państwo wierzyć, mogą otworzyć oryginał. Piszemy zrozumiale, bez marketingowych frazesów i zbędnego żargonu. Ważne: nasze artykuły służą wyłącznie celom edukacyjnym i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnej.
Chcą Państwo mieć przegląd swoich finansów?
Assetli pomoże Państwu śledzić wydatki, inwestycje i majątek w jednym miejscu z asystentem AI.
Wypróbuj Assetli za darmo