Mietrendite: So berechnen Sie, ob sich Ihre Wohnung wirklich lohnt

Die Miete trifft auf dem Konto ein, die Hypothek geht ab, der Instandhaltungsfonds nimmt sich seinen Teil – und Sie wissen immer noch nicht, ob Sie mit der Wohnung Geld verdienen oder sich bloß ein teures Hobby finanzieren. Diese Anleitung gibt Ihnen konkrete Formeln, Modellbeispiele mit Zahlen und steuerliche Zusammenhänge für das Jahr 2026, damit Sie die Mietrendite ein für alle Mal präzise berechnen. Und wir zeigen auch, wie Sie sie langfristig im Blick behalten, damit sie Ihnen nicht entgleitet.

Warum die Bruttorendite allein nicht ausreicht

Die meisten Inserate und „Investment-Tipps” arbeiten mit der Bruttorendite. Das ist eine schnelle Zahl für den Bierdeckel, aber eine schlechte Entscheidungsgrundlage. Die Bruttorendite ignoriert Steuern, Instandhaltungsfonds, Versicherung, Reparaturen, Leerstand und die Hypothek – also genau die Positionen, die darüber entscheiden, ob Ihnen am Jahresende etwas übrig bleibt.

Deshalb gehen wir vier Berechnungsebenen durch, von der gröbsten bis zur genauesten:

Mietrendite: Berechnung der Bruttorendite

Die einfachste Kennzahl. Sie dient dem blitzschnellen Vergleich mehrerer Wohnungen.

Beispiel: Eine 2-Zimmer-Wohnung in Brünn für 5.000.000 CZK, Miete 18.000 CZK/Monat. Jahresmiete = 216.000 CZK. Bruttorendite = 216.000 ÷ 5.000.000 × 100 = 4,32 %.

Zur Einordnung, wohin Ihre Zahl gehört: Die Bruttorendite liegt 2025/2026 in Prag bei etwa 3,5–4,5 %, in den Regionen bei 5–7 %. Der Deloitte Property Index nennt eine Spanne der Mietrenditen von Wohnungen in Tschechien von rund 4–6 %, am höchsten meist in Ostrau. Die teuerste Adresse ist also meist die am schlechtesten verdienende – in Prag zahlen Sie für Sicherheit und Wertzuwachs, in den Regionen für höhere Rendite, aber auch für höheres Risiko durch Mietausfälle.

Nettomietrendite: Hier fällt die Entscheidung

Hier beginnt die Realität. Von der Jahresmiete ziehen Sie alle Betriebskosten ab – Instandhaltungsfonds und Gebühren der Eigentümergemeinschaft (SVJ), Versicherung, Grundsteuer, Reparaturrücklage, Leerstandsrücklage und Einkommensteuer.

Bleiben wir bei der Brünner Wohnung für 5 Mio. CZK und einer Miete von 18.000 CZK:

Für zwei zentrale Rücklagen haben sich auf dem tschechischen Markt einfache Faustregeln etabliert. Beim Leerstand rechnet man üblicherweise mit einer Monatsmiete pro Jahr (rund 8 %); eine realistische Spanne liegt bei 5–10 % der Jahresmiete. Ein praktischer Trick ist, die Jahresmiete nur durch elf statt durch zwölf zu teilen. Bei der Reparaturrücklage (einer Art Rücklagenfonds) wird empfohlen, größenordnungsmäßig 10–15 % der Miete für größere Sanierungen zurückzulegen, beziehungsweise etwa 1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für die gesamte Instandhaltung.

Nun zur Einkommensteuer. Bei einer Pauschale von 30 % beträgt die Bemessungsgrundlage 216.000 − 64.800 = 151.200 CZK, die Steuer von 15 % = 22.680 CZK. (Achtung: Reparatur- und Leerstandsrücklagen sind keine steuerlich absetzbaren Ausgaben – sie sind Ihre „Umschläge”, keine vom Finanzamt anerkannten Kosten.)

Nettogewinn nach Steuern = 138.000 − 22.680 = 115.320 CZK. Nettorendite = 115.320 ÷ 5.000.000 × 100 = 2,31 %.

Steuern auf Mieteinnahmen im Jahr 2026: Was Sie wissen müssen

Die Steuer durchzieht die gesamte Berechnung, also klären wir sie.

Steuersatz. Die Einkommensteuer natürlicher Personen kennt 2026 zwei Sätze: 15 % und 23 %. Der höhere Satz greift erst für den Teil der Bemessungsgrundlage über 1.762.812 CZK jährlich, was dem 36-fachen des Durchschnittslohns entspricht; laut EY ist das eine Anhebung um 86.760 CZK gegenüber der für 2025 geltenden Grenze von 1.676.052 CZK (bei Arbeitnehmern gilt der höhere Satz für Einkünfte über rund 146.901 CZK monatlich). Mieteinnahmen zählen zu dieser Bemessungsgrundlage – sie können also jemanden mit hohem Gehalt in das 23-%-Band „hinüberkippen”.

§ 9 vs. § 7. Die langfristige Vermietung einer Wohnung fällt unter § 9 des tschechischen Einkommensteuergesetzes. Der entscheidende Vorteil: Mieteinnahmen nach § 9 unterliegen nicht der Sozial- und Krankenversicherung. Kurzfristige Beherbergung im Stil von Airbnb oder Booking ist hingegen eine Beherbergungsdienstleistung, also eine gewerbliche Tätigkeit nach § 7 – mit Gewerbeschein und Beiträgen zur Sozial- und Krankenversicherung.

Pauschale oder tatsächliche Ausgaben? Sie haben die Wahl:

Der entscheidende Hebel sind die Abschreibungen. Die meisten Wohnungen liegen in der Abschreibungsgruppe 5 (30 Jahre): im ersten Jahr 1,4 % des Eingangspreises, in den Folgejahren 3,4 %. Bei einer Wohnung für 5 Mio. CZK bedeutet das eine Abschreibung von rund 70.000 CZK im ersten Jahr und über 150.000 CZK in den Folgejahren – damit drücken Sie die Bemessungsgrundlage der Miete oft auf null. Deshalb lohnen sich tatsächliche Ausgaben für jeden, der abschreiben kann (also die Wohnung weder als Genossenschaftsanteil gekauft noch als steuerbefreites Geschenk erhalten hat).

Cashflow aus der Vermietung: Die Hypothek ändert alles

Die Nettorendite rechnet, als hätten Sie die Wohnung bar gekauft. Die meisten Vermieter haben jedoch eine Hypothek – und die stellt die Berechnung auf den Kopf. Der Cashflow ist der tatsächliche Geldfluss: Was Ihnen real auf das Konto zufließt und davon abgeht.

Aktuelle Zahlen für das Jahr 2026: Laut ČBA Hypomonitor stieg der durchschnittlich realisierte Zinssatz für neue Kredite im April 2026 leicht von 4,43 % im März auf 4,52 % (der Jahresdurchschnitt 2025 lag bei 4,58 %). Die tschechische Nationalbank (ČNB) hält den Leitzins (2-Wochen-Repo) bei 3,50 %. Investitionshypotheken unterliegen zudem ab April 2026 strengeren Regeln.

Beispiel mit Hypothek: dieselbe Brünner Wohnung für 5 Mio. CZK. Eigenkapital 20 % (1.000.000 CZK), Hypothek 4.000.000 CZK, Zinssatz 4,5 %, Laufzeit 30 Jahre. Die monatliche Annuitätenrate ≈ 20.267 CZK, also jährlich ≈ 243.200 CZK.

Bei den heutigen Zinsen und Preisen in Brünn zahlen Sie also monatlich rund 8.800 CZK drauf. Das ist nicht automatisch eine schlechte Nachricht: Ein Teil der Rate tilgt die Hauptschuld (Amortisation), sodass Sie Vermögen aufbauen, und die Wohnung gewinnt (historisch) an Wert. Aber Sie müssen es sich leisten können und damit rechnen. Ein negativer Cashflow ist nur tragbar, wenn Sie ihn aus anderen Einkünften decken können.

Wenn Sie die Rendite mit dem Hypothekenzins vergleichen, sehen Sie den Kern des Problems im Jahr 2026: Die Bruttorendite in Prag und Brünn (3,5–4,5 %) liegt unter dem Hypothekenzins (≈ 4,5 %). Der Hebel arbeitet hier gegen Sie. In Regionen mit einer Rendite von 5,5–7,5 % kann der Cashflow um null oder ins Plus laufen – um den Preis eines höheren Risikos.

Cash-on-Cash-Rendite und Amortisation der Immobilieninvestition

Der Cashflow ist in CZK. Damit Sie wissen, wie hart Ihr eingesetztes Kapital arbeitet, brauchen Sie Prozente.

Das eingesetzte Kapital ist nicht nur die Anzahlung – rechnen Sie Rücklage, Renovierung und Gebühren hinzu. Sagen wir, Eigenkapital von 1.200.000 CZK (Anzahlung 1 Mio. + 200 Tsd. für Ausstattung und Gebühren).

Bei positivem Cashflow zeigt diese Kennzahl dank des Hebels ihre volle Stärke. Wenn die Wohnung für 5 Mio. um 5 % jährlich an Wert gewinnt (250.000 CZK) und Sie 1,2 Mio. eingesetzt haben, sind das 20,8 % Wertzuwachs auf Ihr Kapital – plus die Tilgung der Hauptschuld. Das ist die Kraft des finanziellen Hebels: Die Rendite der gesamten Immobilie wird auf Ihren Bruchteil-Einsatz gerechnet.

Außerdem sind zwei Kennzahlen ohne Einfluss der Finanzierung nützlich, ideal für den Vergleich von Wohnungen untereinander:

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Wohnung

Geben Sie die Parameter Ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt Ihnen alle vier Ebenen auf einmal – von der Bruttorendite bis zur Cash-on-Cash-Rendite. Die Einkommensteuer berechnen wir vereinfacht mit der Pauschale von 30 %; wenn Sie abschreiben, fällt die tatsächliche Steuer oft niedriger aus.

Lohnt es sich überhaupt? Immobilie vs. ETF

Seien wir hier ehrlich – ein Wohnungseigentümer will die Wahrheit hören, kein Marketing. Im letzten Jahrzehnt erzielte der globale Aktienindex MSCI World im Durchschnitt rund 13,65 % jährlich (Gross Returns über 10 Jahre zum 29.05.2026 laut MSCI-Factsheet; Nettorendite in EUR rund 11,3 % p.a.) – dabei handelte es sich um eine außergewöhnlich starke Phase. Langfristig betrachtet weist der US-amerikanische S&P 500 laut dem Datensatz der NYU Stern (Damodaran) eine durchschnittliche jährliche Rendite von rund 10,2 % für den Zeitraum 1928–2024 auf, beziehungsweise etwa 10,4 % über die letzten hundert Jahre, was nach Abzug der Inflation einer realen Rendite von rund 7,3 % jährlich entspricht.

Tschechische Immobilien verteuerten sich derweil laut dem Immobilienpreisindex (HPI, Daten des Statistischen Amts ČSÚ, zusammengefasst vom ČBA Monitor) im letzten Jahrzehnt um 140 % (und um 148 % in den letzten 15 Jahren). Wenn wir die Brutto-Mietrendite von 4–5 % jährlich hinzurechnen, näherte sich der Gesamtwertzuwachs den globalen Aktien an. Der Unterschied liegt im Charakter:

Das Fazit lautet nicht „Wohnung oder ETF”, sondern „Wohnung und ETF”. Die Immobilie liefert ein greifbares, inflationsresistentes Einkommen mit Hebel; Aktien liefern Liquidität, Diversifikation und niedrige Kosten. In einem gut zusammengestellten Portfolio haben beide ihren Platz – mehr dazu im Artikel Was ist ein ETF und wie funktioniert er.

So behalten Sie die Mietrendite langfristig im Blick

Die Berechnung beim Kauf ist nur der Start. Die Rendite ändert sich jedes Jahr – die Miete steigt, der Zinssatz ändert sich bei der Anschlussfinanzierung, Reparaturen kommen, der Wert der Wohnung schwankt. Wer das nicht verfolgt, subventioniert leicht ein Jahr oder zwei eine verlustreiche Wohnung, ohne es zu ahnen.

Was Sie laufend verfolgen sollten:

Checkliste vor dem Kauf und bei der jährlichen Neubewertung

Genau das macht Assetli einfach: An einem Ort sehen Sie den Wert Ihrer Immobilien, Mieteinnahmen, Kosten und Cashflow – dazu Aktien und ETFs, Krypto, Bankkonten und den gesamten Vermögensüberblick. Statt fünf Tabellen und Schätzungen über den Daumen haben Sie ein reales, aktuelles Bild davon, ob Ihre Wohnung wirklich Geld verdient. Die Betriebsdaten der Vermietung fügen Sie zudem zusammen, wenn Sie auch eine Erfassung der Energie-Zählerstände führen.

Häufige Fragen

Fazit

Ob sich Ihre Wohnung lohnt, erkennen Sie nicht an der Miete im Inserat. Sie erkennen es an vier Zahlen: der Bruttorendite (schneller Vergleich), der Nettorendite (Realität nach Kosten und Steuern), dem Cashflow (was Ihnen monatlich bleibt) und der Cash-on-Cash-Rendite (wie Ihr Kapital arbeitet). Im Jahr 2026, in dem die Renditen in Prag und Brünn unter den Hypothekenzinsen liegen, ist eine ehrliche Berechnung wichtiger denn je – sie entscheidet darüber, ob Sie Vermögen aufbauen oder einen Verlust subventionieren.

Berechnen Sie es einmal gründlich und verfolgen Sie es dann. Assetli hält dafür den Wert Ihrer Immobilien und den Cashflow aus der Vermietung an einem Ort – neben dem Rest Ihres Vermögens.

Verwandte Begriffe im Glossar

Quellen und Referenzen

1. ČBA Hypomonitor. Durchschnittlich realisierter Zinssatz neuer Hypotheken, April 2026 = 4,52 %. cbamonitor.cz
2. EY / Účetnictví-HK. Einkommensteuersätze für natürliche Personen 2026 (15 % und 23 %), Grenze 1.762.812 CZK. ucetni-hk.cz
3. Tschechische Finanzverwaltung. Vermieter – Pauschale von 30 % und Obergrenze 600.000 CZK nach § 9. financnisprava.gov.cz
4. NeoTax. Besteuerung von Mieteinnahmen – § 9 vs. § 7, Abschreibungen, Pauschale vs. tatsächliche Ausgaben. neotax.eu
5. InvestičníKalkulačky.cz. Durchschnittliche Mietrendite Tschechien 2025 – Brutto- und Nettorendite, Rücklagen. investicnikalkulacky.cz
6. Nemovitostnikalkulacka.cz. Wohnungspreise 2026 – Bruttorendite, Cap Rate, ROI, Amortisationsdauer. nemovitostnikalkulacka.cz
7. Deloitte. Rent Index / Property Index – Mietpreise und Renditespanne 4–6 %. deloitte.com
8. Hyponamiru.cz. Wie viel eine Anlagewohnung wirklich verdient – Leerstand, Rücklagen, Amortisation. hyponamiru.cz
9. MSCI. MSCI World Factsheet – 10-Jahres-Gross-Rendite 13,65 % p.a. (zum 29.05.2026). msci.com
10. NYU Stern (Damodaran) / Kurzy.cz–XTB. Langfristige Rendite S&P 500 ≈ 10,2 % p.a. (1928–2024). zpravy.kurzy.cz
11. ČBA Monitor (Daten des ČSÚ, HPI). Anstieg der Immobilienpreise um 140 % über ein Jahrzehnt. cbamonitor.cz
12. e15.cz. Rendite von Anlagewohnungen und regionale Unterschiede. e15.cz

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Bildungszwecken und stellt weder eine Anlage- noch eine Steuerberatung dar. Holen Sie vor einer Entscheidung über den Kauf einer Immobilie oder über die Art der Besteuerung den Rat eines lizenzierten Fachmanns ein.