Mietrendite: So berechnen Sie, ob sich Ihre Wohnung wirklich lohnt

Die Miete trifft auf dem Konto ein, die Hypothek geht ab, der Instandhaltungsfonds nimmt sich seinen Teil – und Sie wissen immer noch nicht, ob Sie mit der Wohnung Geld verdienen oder sich bloß ein teures Hobby finanzieren. Diese Anleitung gibt Ihnen konkrete Formeln, Modellbeispiele mit Zahlen und steuerliche Zusammenhänge für das Jahr 2026, damit Sie die Mietrendite ein für alle Mal präzise berechnen. Und wir zeigen auch, wie Sie sie langfristig im Blick behalten, damit sie Ihnen nicht entgleitet.

Warum die Bruttorendite allein nicht ausreicht

Die meisten Inserate und „Investment-Tipps” arbeiten mit der Bruttorendite. Das ist eine schnelle Zahl für den Bierdeckel, aber eine schlechte Entscheidungsgrundlage. Die Bruttorendite ignoriert Steuern, Instandhaltungsfonds, Versicherung, Reparaturen, Leerstand und die Hypothek – also genau die Positionen, die darüber entscheiden, ob Ihnen am Jahresende etwas übrig bleibt.

Deshalb gehen wir vier Berechnungsebenen durch, von der gröbsten bis zur genauesten:

Mietrendite: Berechnung der Bruttorendite

Die einfachste Kennzahl. Sie dient dem blitzschnellen Vergleich mehrerer Wohnungen.

Beispiel: Eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig für 250 000 €, Kaltmiete 850 €/Monat. Jahresmiete = 10 200 €. Bruttorendite = 10 200 ÷ 250 000 × 100 = 4,08 %.

Zur Einordnung Ihrer Zahl gibt es keinen bundesweiten Richtwert — die Spanne zwischen München und einer Kleinstadt im Ruhrgebiet ist zu groß. Verlässlicher ist der Vergleich vor Ort: Nehmen Sie die Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen aus den Bodenrichtwerten und der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, und rechnen Sie dieselbe Formel für drei, vier Objekte durch. Als Faustregel gilt in ganz Deutschland dasselbe: die teuerste Lage ist meist die am schlechtesten rentierende — dort zahlen Sie für Sicherheit und Wertzuwachs, in der Peripherie für Rendite, aber auch für höheres Leerstandsrisiko.

Nettomietrendite: Hier fällt die Entscheidung

Hier beginnt die Realität. Von der Jahresmiete ziehen Sie ab, was nicht umlagefähig ist — Verwaltungskosten, Ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage, Instandsetzungen an Ihrer Wohnung — dazu eine ehrliche Leerstandsrücklage und die Einkommensteuer. Umlagefähige Betriebskosten (Grundsteuer, Müll, Hausreinigung) tragen dagegen die Mieter über die Nebenkostenabrechnung.

Bleiben wir bei der Leipziger Wohnung für 250 000 € und einer Kaltmiete von 850 €:

Für zwei zentrale Rücklagen haben sich auch in Deutschland einfache Faustregeln etabliert. Beim Leerstand rechnet man üblicherweise mit einer Monatsmiete pro Jahr (rund 8 %); eine realistische Spanne liegt bei 5–10 % der Jahresmiete. Ein praktischer Trick ist, die Jahresmiete nur durch elf statt durch zwölf zu teilen. Bei der Reparaturrücklage (einer Art Rücklagenfonds) wird empfohlen, größenordnungsmäßig 10–15 % der Miete für größere Sanierungen zurückzulegen, beziehungsweise etwa 1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für die gesamte Instandhaltung.

Nun zur Einkommensteuer. Die Bemessungsgrundlage ist der Überschuss: 10 200 − 1 800 − 300 Werbungskosten − 4 000 AfA (2 % von 200 000 € Gebäudeanteil bei 80 % des Kaufpreises) = 4 100 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 32 % macht das rund 1 320 €. (Achtung: die Leerstandsrücklage ist keine Werbungskost — sie ist Ihr „Umschlag”, kein vom Finanzamt anerkannter Aufwand.)

Überschuss nach Steuern = 10 200 − 1 800 − 300 − 850 − 1 320 = 5 930 €. Nettorendite = 5 930 ÷ 250 000 × 100 = 2,37 %.

Steuern auf Mieteinnahmen im Jahr 2026: Was Sie wissen müssen

Die Steuer durchzieht die gesamte Berechnung, also klären wir sie.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden. Vermieten Sie eine Wohnung langfristig, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie werden nicht gesondert, sondern zusammen mit Ihren übrigen Einkünften mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz veranlagt — eine hohe Miete kann Sie also in eine höhere Progressionsstufe schieben. Sozialversicherungsbeiträge fallen auf reine Vermietung nicht an; das ändert sich erst, wenn Zusatzleistungen dazukommen und daraus ein Gewerbe wird (der klassische Fall ist die kurzfristige Vermietung im Stil von Ferienwohnungen).

Sie versteuern nicht die Miete, sondern den Überschuss. Von den Einnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab — und die sind der eigentliche Hebel:

Zwei Punkte werden regelmäßig verwechselt. Erstens: Tilgung ist keine Werbungskost. Absetzbar ist nur der Zinsanteil Ihrer Rate — die Tilgung verschiebt lediglich Geld aus Ihrem Vermögen in die Immobilie. Zweitens: Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind erst dann abzugsfähig, wenn die Gemeinschaft sie tatsächlich für Instandhaltung ausgibt — das Einzahlen allein genügt nicht. Und der Klassiker: Zahlt sich das Objekt über Jahre nur mit Verlust, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht; ohne sie werden die Verluste nicht anerkannt (bei dauerhafter Vermietung von Wohnraum wird sie in der Regel unterstellt).

Cashflow aus der Vermietung: Die Hypothek ändert alles

Die Nettorendite rechnet, als hätten Sie die Wohnung bar gekauft. Die meisten Vermieter haben jedoch eine Hypothek – und die stellt die Berechnung auf den Kopf. Der Cashflow ist der tatsächliche Geldfluss: Was Ihnen real auf das Konto zufließt und davon abgeht.

Aktuelle Zahlen für das Jahr 2026: Laut Bankenverband Hypomonitor stieg der durchschnittlich realisierte Zinssatz für neue Kredite im April 2026 leicht von 4,43 % im März auf 4,52 % (der Jahresdurchschnitt 2025 lag bei 4,58 %). Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins (2-Wochen-Repo) bei 3,50 %. Investitionshypotheken unterliegen zudem ab April 2026 strengeren Regeln.

Beispiel mit Finanzierung: dieselbe Leipziger Wohnung für 250 000 €. Eigenkapital 20 % (50 000 €), Darlehen 200 000 €, Sollzins 3,8 %, Laufzeit 30 Jahre. Die monatliche Annuität ≈ 932 €, also jährlich ≈ 11 183 €.

Bei diesen Zinsen und Preisen zahlen Sie also monatlich rund 330 € drauf. Das ist nicht automatisch eine schlechte Nachricht: Ein Teil der Rate tilgt die Hauptschuld (Amortisation), sodass Sie Vermögen aufbauen, und die Wohnung gewinnt (historisch) an Wert. Aber Sie müssen es sich leisten können und damit rechnen. Ein negativer Cashflow ist nur tragbar, wenn Sie ihn aus anderen Einkünften decken können.

Der entscheidende Vergleich ist der zwischen Bruttorendite und Sollzins. Liegt die Rendite darunter, arbeitet der Hebel gegen Sie und der Cashflow bleibt negativ, solange Sie tilgen; liegt sie darüber, trägt sich die Wohnung selbst. Den aktuellen Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite veröffentlicht die Deutsche Bundesbank monatlich in ihrer MFI-Zinsstatistik — nehmen Sie ihn als Ausgangspunkt und rechnen Sie zusätzlich mit einem Aufschlag, denn vermietete Objekte werden oft etwas teurer finanziert als selbst genutzte.

Cash-on-Cash-Rendite und Amortisation der Immobilieninvestition

Der Cashflow ist in €. Damit Sie wissen, wie hart Ihr eingesetztes Kapital arbeitet, brauchen Sie Prozente.

Das eingesetzte Kapital ist nicht nur die Anzahlung – rechnen Sie Rücklage, Renovierung und Gebühren hinzu. Sagen wir, Eigenkapital von 65 000 € (50 000 € Anzahlung + 15 000 € für Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und Ausstattung).

Bei positivem Cashflow zeigt diese Kennzahl dank des Hebels ihre volle Stärke. Gewinnt die Wohnung für 250 000 € um 2 % jährlich an Wert (5 000 €) und haben Sie 65 000 € eingesetzt, sind das 7,7 % Wertzuwachs auf Ihr Kapital – plus die Tilgung der Hauptschuld. Das ist die Kraft des finanziellen Hebels: Die Rendite der gesamten Immobilie wird auf Ihren Bruchteil-Einsatz gerechnet.

Außerdem sind zwei Kennzahlen ohne Einfluss der Finanzierung nützlich, ideal für den Vergleich von Wohnungen untereinander:

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Wohnung

Geben Sie die Parameter Ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt Ihnen alle vier Ebenen auf einmal – von der Bruttorendite bis zur Cash-on-Cash-Rendite. Die Einkommensteuer schätzen wir wie in Deutschland üblich über den Überschuss: Miete minus nicht umlagefähige Kosten, minus Schuldzinsen, minus 2 % AfA auf 80 % des Kaufpreises (Gebäudeanteil).

Lohnt es sich überhaupt? Immobilie vs. ETF

Seien wir hier ehrlich – ein Wohnungseigentümer will die Wahrheit hören, kein Marketing. Im letzten Jahrzehnt erzielte der globale Aktienindex MSCI World im Durchschnitt rund 13,65 % jährlich (Gross Returns über 10 Jahre zum 29.05.2026 laut MSCI-Factsheet; Nettorendite in EUR rund 11,3 % p.a.) – dabei handelte es sich um eine außergewöhnlich starke Phase. Langfristig betrachtet weist der US-amerikanische S&P 500 laut dem Datensatz der NYU Stern (Damodaran) eine durchschnittliche jährliche Rendite von rund 10,2 % für den Zeitraum 1928–2024 auf, beziehungsweise etwa 10,4 % über die letzten hundert Jahre, was nach Abzug der Inflation einer realen Rendite von rund 7,3 % jährlich entspricht.

deutsche Immobilien verteuerten sich derweil laut dem Immobilienpreisindex (HPI, Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis), zusammengefasst vom Bankenverband Monitor) im letzten Jahrzehnt um 140 % (und um 148 % in den letzten 15 Jahren). Wenn wir die Brutto-Mietrendite von 4–5 % jährlich hinzurechnen, näherte sich der Gesamtwertzuwachs den globalen Aktien an. Der Unterschied liegt im Charakter:

Das Fazit lautet nicht „Wohnung oder ETF”, sondern „Wohnung und ETF”. Die Immobilie liefert ein greifbares, inflationsresistentes Einkommen mit Hebel; Aktien liefern Liquidität, Diversifikation und niedrige Kosten. In einem gut zusammengestellten Portfolio haben beide ihren Platz – mehr dazu im Artikel Was ist ein ETF und wie funktioniert er.

So behalten Sie die Mietrendite langfristig im Blick

Die Berechnung beim Kauf ist nur der Start. Die Rendite ändert sich jedes Jahr – die Miete steigt, der Zinssatz ändert sich bei der Anschlussfinanzierung, Reparaturen kommen, der Wert der Wohnung schwankt. Wer das nicht verfolgt, subventioniert leicht ein Jahr oder zwei eine verlustreiche Wohnung, ohne es zu ahnen.

Was Sie laufend verfolgen sollten:

Checkliste vor dem Kauf und bei der jährlichen Neubewertung

Genau das macht Assetli einfach: An einem Ort sehen Sie den Wert Ihrer Immobilien, Mieteinnahmen, Kosten und Cashflow – dazu Aktien und ETFs, Krypto, Bankkonten und den gesamten Vermögensüberblick. Statt fünf Tabellen und Schätzungen über den Daumen haben Sie ein reales, aktuelles Bild davon, ob Ihre Wohnung wirklich Geld verdient. Die Betriebsdaten der Vermietung fügen Sie zudem zusammen, wenn Sie auch eine Erfassung der Energie-Zählerstände führen.

Häufige Fragen

Fazit

Ob sich Ihre Wohnung lohnt, erkennen Sie nicht an der Miete im Inserat. Sie erkennen es an vier Zahlen: der Bruttorendite (schneller Vergleich), der Nettorendite (Realität nach Kosten und Steuern), dem Cashflow (was Ihnen monatlich bleibt) und der Cash-on-Cash-Rendite (wie Ihr Kapital arbeitet). Solange die Bruttorendite unter dem Sollzins liegt, ist eine ehrliche Berechnung wichtiger denn je – sie entscheidet darüber, ob Sie Vermögen aufbauen oder einen Verlust subventionieren.

Berechnen Sie es einmal gründlich und verfolgen Sie es dann. Assetli hält dafür den Wert Ihrer Immobilien und den Cashflow aus der Vermietung an einem Ort – neben dem Rest Ihres Vermögens.

Verwandte Begriffe im Glossar

Quellen und Referenzen

1. § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – gesetze-im-internet.de – Grundlage der Besteuerung von Mieteinnahmen; versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
2. § 7 EStG — Absetzung für Abnutzung (AfA) – gesetze-im-internet.de – lineare Gebäude-AfA von 2 % (Fertigstellung nach 1924, vor 2023) bzw. 3 % bei jüngeren Gebäuden.
3. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte – gesetze-im-internet.de – Zehnjahresfrist; danach ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei.
4. Amtliches Einkommensteuer-Handbuch (BMF) — zu § 21 – bundesfinanzministerium.de – Verwaltungsauffassung, u. a. zur Instandhaltungsrücklage als Werbungskost erst bei tatsächlicher Verwendung.
5. Statistisches Bundesamt (Destatis) — Häuserpreisindex – destatis.de – Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026: +1,4 % zum Vorjahresquartal.
6. Deutsche Bundesbank — Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte – bundesbank.de – monatlich aktualisierte Durchschnittszinsen im Neugeschäft.
7. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte / BORIS-D – bodenrichtwerte-boris.de – amtliche Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen für den Vergleich vor Ort; die ortsübliche Vergleichsmiete steht im Mietspiegel der Gemeinde.
8. MSCI. MSCI World Index Factsheet – msci.com – Vergleichsmaßstab für die Alternative „Immobilie oder ETF”.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Bildungszwecken und stellt weder eine Anlage- noch eine Steuerberatung dar. Holen Sie vor einer Entscheidung über den Kauf einer Immobilie oder über die Art der Besteuerung den Rat eines lizenzierten Fachmanns ein.