Nájem chodí na účet, hypotéka odchází, fond oprav ukrojí svoje – a vy pořád nevíte, jestli na bytě vyděláváte, nebo si jen platíte koníčka. Tento návod vám dá konkrétní vzorce, modelové příklady s čísly a daňové souvislosti pro rok 2026, abyste výnosnost pronájmu spočítali jednou provždy přesně. A ukážeme i to, jak ji dlouhodobě sledovat, aby vám neutekla.
Proč hrubý výnos sám o sobě nestačí
Většina inzerátů i „investičních tipů” pracuje s hrubým výnosem. Je to rychlé číslo na ubrousek, ale rozhoduje se podle něj špatně. Hrubý výnos ignoruje daň, fond oprav, pojištění, opravy, neobsazenost i hypotéku – tedy přesně ty položky, které rozhodují, jestli vám na konci roku něco zbude.
Proto si projdeme čtyři úrovně výpočtu, od nejhrubšího po nejpřesnější:
Hrubý výnos
Rychlé srovnání nabídek. Jen nájem a cena, nic víc.
Čistý výnos
Kolik reálně vyděláte po nákladech a dani.
Cashflow
Kolik vám měsíčně zůstane (nebo chybí) po splátce hypotéky.
Cash-on-cash výnos a ROI
Kolik vydělává váš vlastní vložený kapitál.
Výnosnost pronájmu: výpočet hrubého výnosu
Nejjednodušší metrika. Slouží k bleskovému porovnání více bytů.
Příklad: byt 2+kk v Brně za 5 000 000 Kč, nájem 18 000 Kč/měsíc. Roční nájem = 216 000 Kč. Hrubý výnos = 216 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 4,32 %.
Pro orientaci, kam vaše číslo patří: hrubý výnos se v roce 2025/2026 v Praze pohybuje kolem 3,5–4,5 %, v regionech 5–7 %. Deloitte Property Index uvádí pásmo výnosů z nájmů bytů v ČR zhruba 4–6 %, nejvýše bývá Ostrava. Nejdražší adresa tedy bývá nejhůř vydělávající – v Praze platíte za jistotu a kapitálový růst, v regionech za vyšší výnos, ale i vyšší riziko neplatičů.
Čistý výnos z pronájmu: kde se rozhoduje
Tady začíná realita. Od ročního nájmu odečtete všechny provozní náklady – fond oprav a poplatky SVJ, pojištění, daň z nemovitých věcí, rezervu na opravy, rezervu na neobsazenost a daň z příjmu.
Pokračujme s brněnským bytem za 5 mil. Kč a nájmem 18 000 Kč:
| Položka | Roční částka |
|---|---|
| Nájem (12 × 18 000) | 216 000 Kč |
| − Fond oprav a SVJ (3 000/měs.) | −36 000 Kč |
| − Daň z nemovitých věcí | −2 500 Kč |
| − Pojištění | −3 500 Kč |
| − Rezerva na opravy (1/12 nájmu) | −18 000 Kč |
| − Rezerva na neobsazenost (1/12 nájmu) | −18 000 Kč |
| Provozní zisk před daní z příjmu | 138 000 Kč |
Pro dvě klíčové rezervy se na českém trhu vžila jednoduchá pravidla. U neobsazenosti se běžně počítá s jedním měsícem nájmu ročně (zhruba 8 %); realistické pásmo je 5–10 % ročního nájmu. Praktickým trikem je dělit roční nájem jen jedenácti místo dvanácti. U rezervy na opravy (svého druhu fond na obnovu) se doporučuje odkládat řádově 10–15 % nájemného na větší rekonstrukce, případně přibližně 1,5 % hodnoty nemovitosti ročně na celkovou údržbu.
Teď daň z příjmu. Při paušálních výdajích 30 % je základ daně 216 000 − 64 800 = 151 200 Kč, daň 15 % = 22 680 Kč. (Pozor: rezervy na opravy a neobsazenost nejsou daňový výdaj – jsou to vaše „obálky”, ne náklad uznaný finančním úřadem.)
Čistý zisk po dani = 138 000 − 22 680 = 115 320 Kč. Čistý výnos = 115 320 ÷ 5 000 000 × 100 = 2,31 %.
Vidíte ten propad? Z 4,32 % hrubého na 2,31 % čistého. Čistý výnos bývá obvykle o 0,5–0,6 procentního bodu nižší než hrubý, ale jakmile připočtete daň a poctivé rezervy, rozdíl je výrazně větší.
Daně z pronájmu v roce 2026: co musíte vědět
Daň prostupuje celým výpočtem, takže si ji ujasněme.
Sazba. Daň z příjmů fyzických osob má v roce 2026 dvě sazby: 15 % a 23 %. Vyšší sazba se uplatní až na část základu daně nad 1 762 812 Kč ročně, což odpovídá 36násobku průměrné mzdy; podle EY jde o navýšení o 86 760 Kč oproti hranici 1 676 052 Kč platné pro rok 2025 (u zaměstnanců se vyšší sazba použije na příjmy nad zhruba 146 901 Kč měsíčně). Příjmy z pronájmu se do tohoto základu počítají – mohou tedy někoho s vysokou mzdou „přehoupnout” do 23% pásma.
§ 9 vs. § 7. Dlouhodobý pronájem bytu spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů. Klíčová výhoda: příjmy z nájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění. Naopak krátkodobé ubytování stylu Airbnb či Booking je ubytovací služba, tedy podnikání podle § 7 – s živnostenským oprávněním a odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Paušál, nebo skutečné výdaje? Máte na výběr:
Z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně (strop odpovídá příjmu 2 mil. Kč). Jednoduché, bez dokladů, jen evidence příjmů a pohledávek. Nelze k nim ale uplatnit odpisy ani další skutečné náklady.
Odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky (jen za dobu pronájmu), pojištění, opravy, fond oprav, provize makléři. Náročnější na evidenci, ale často výrazně levnější na dani.
Klíčový tahák jsou odpisy. Většina bytů je v odpisové skupině 5 (30 let): první rok 1,4 % vstupní ceny, další roky 3,4 %. U bytu za 5 mil. Kč to znamená odpis kolem 70 000 Kč v prvním roce a přes 150 000 Kč v dalších letech – tím často stlačíte základ daně z nájmu na nulu. Proto se skutečné výdaje vyplatí každému, kdo může odpisovat (tj. byt nekoupil jako družstevní podíl ani nedostal darem osvobozeným od daně).
Shrnutí daní
Pokud byt vlastníte v osobním vlastnictví a můžete odpisovat, skoro vždy se vyplatí skutečné výdaje. Paušál 30 % volte jen u družstevních a darovaných bytů nebo když chcete absolutní klid a nízkou administrativu.
Cashflow z pronájmu: hypotéka mění všechno
Čistý výnos počítá, jako byste byt koupili za hotové. Většina pronajímatelů ale má hypotéku – a ta výpočet otočí vzhůru nohama. Cashflow je skutečný peněžní tok: co vám reálně přiteče a odteče z účtu.
Aktuální čísla pro rok 2026: podle ČBA Hypomonitoru průměrná realizovaná úroková sazba u nových úvěrů v dubnu 2026 mírně vzrostla z březnových 4,43 % na 4,52 % (průměr za rok 2025 byl 4,58 %). ČNB drží základní (2T repo) sazbu na 3,50 %. Investiční hypotéky navíc od dubna 2026 podléhají přísnějším pravidlům.
Příklad s hypotékou: stejný brněnský byt za 5 mil. Kč. Vlastní kapitál 20 % (1 000 000 Kč), hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 4,5 %, splatnost 30 let. Měsíční anuitní splátka ≈ 20 267 Kč, tedy ročně ≈ 243 200 Kč.
| Položka | Roční částka |
|---|---|
| Nájem | 216 000 Kč |
| − Provozní náklady (SVJ, pojištění, daň z nem.) | −42 000 Kč |
| − Rezervy (opravy + neobsazenost) | −36 000 Kč |
| − Splátka hypotéky | −243 200 Kč |
| − Daň z příjmu (po odpisech ≈ 0) | 0 Kč |
| Roční cashflow | −105 200 Kč |
Při dnešních sazbách a cenách v Brně tedy měsíčně doplácíte zhruba 8 800 Kč. To není automaticky špatná zpráva: část splátky umořuje jistinu (amortizace), takže rostete na majetku, a byt se (historicky) zhodnocuje. Ale musíte na to mít a počítat s tím. Záporné cashflow je udržitelné jen tehdy, když ho uživíte z jiných příjmů.
Když porovnáte výnosnost s úrokovou sazbou hypotéky, vidíte jádro problému roku 2026: hrubý výnos v Praze a Brně (3,5–4,5 %) je pod sazbou hypotéky (≈ 4,5 %). Páka tu hraje proti vám. V regionech s výnosem 5,5–7,5 % může cashflow vyjít kolem nuly nebo do plusu – za cenu vyššího rizika.
Pozor na konec fixace. Spočítané cashflow platí jen do nejbližší refixace. Když sazba po refixaci povyskočí o 2 p.b., splátka vzroste o tisíce korun měsíčně a kladné cashflow se snadno překlopí do záporu. Počítejte rovnou se „stresovou" sazbou.
Cash-on-cash výnos a návratnost investice do nemovitosti
Cashflow je v korunách. Abyste věděli, jak tvrdě pracuje váš vložený kapitál, potřebujete procenta.
Vložený kapitál není jen akontace – připočtěte rezervu, rekonstrukci a poplatky. Řekněme vlastní kapitál 1 200 000 Kč (akontace 1 mil. + 200 tis. vybavení a poplatky).
Při kladném cashflow se tato metrika ukáže v plné síle díky páce. Pokud byt za 5 mil. zhodnotí o 5 % ročně (250 000 Kč) a vy jste vložili 1,2 mil., je to 20,8 % zhodnocení vašeho kapitálu – plus umořování jistiny. To je síla finanční páky: výnos celé nemovitosti se počítá na váš zlomkový vklad.
Dále se hodí dvě metriky bez vlivu financování, ideální na srovnání bytů mezi sebou:
NOI (čistý provozní zisk) = nájem − provozní náklady, bez splátky hypotéky, odpisů a daně z příjmu. Typický český cap rate je 4–6 %.
Pod 5 % je méně zajímavé než ETF nebo dluhopisy, hodnota 8 % a víc je dobrá. Typická doba návratnosti investičního bytu v ČR je 15–25 let.
Spočítejte si výnosnost svého bytu
Zadejte parametry svého bytu a kalkulačka vám ukáže všechny čtyři úrovně najednou – od hrubého výnosu po cash-on-cash. Daň z příjmu počítáme zjednodušeně paušálem 30 %; pokud odpisujete, bude reálná daň často nižší.
* Daň počítáme zjednodušeně paušálem 30 % z nájmu × vaše sazba daně. Roční cap rate i ROI jsou nad rámec této kalkulačky – pro plný výpočet ROI připočtěte umořenou jistinu a zhodnocení nemovitosti.
Tip: Přesnou splátku spočítáte v hypoteční kalkulačce a dopad pravidelného investování do alternativy v kalkulačce složeného úročení.
Vyplácí se to vůbec? Nemovitost vs. ETF
Tady buďme upřímní – majitel bytu chce slyšet pravdu, ne marketing. Za poslední dekádu přinesl globální akciový index MSCI World v průměru kolem 13,65 % ročně (gross returns za 10 let k 29. 5. 2026 dle factsheetu MSCI; čistý výnos v EUR zhruba 11,3 % p.a.) – šlo přitom o mimořádně silné období. Z dlouhodobého pohledu má americký S&P 500 podle datové sady NYU Stern (Damodaran) složený roční výnos zhruba 10,2 % za období 1928–2024, respektive kolem 10,4 % za posledních sto let, což po odečtení inflace odpovídá reálnému výnosu zhruba 7,3 % ročně.
České nemovitosti přitom podle indexu cen nemovitostí (HPI, data ČSÚ shrnutá ČBA Monitorem) zdražily za poslední dekádu o 140 % (a o 148 % za posledních 15 let). Když připočteme hrubý nájemní výnos 4–5 % ročně, celkové zhodnocení se globálním akciím přiblížilo. Rozdíl je v charakteru:
| Kritérium | Nájemní byt | Akciové ETF |
|---|---|---|
| Historický výnos (dekáda) | HPI +140 % + nájem 4–5 % p.a. | MSCI World ≈ 13,65 % p.a. |
| Finanční páka | ✅ ano (znásobí výnos i ztrátu) | ⚠️ prakticky ne |
| Likvidita | ❌ nízká (týdny až měsíce) | ✅ vysoká (vteřiny) |
| Pracnost | ❌ správa, nájemníci, opravy | ✅ minimální |
| Vstupní kapitál | ⚠️ statisíce až miliony | ✅ od stokoruny |
| Ochrana proti inflaci | ✅ nájem roste s inflací | ⚠️ částečná |
← Posuňte horizontálně pro zobrazení celé tabulky
Závěr není „byt, nebo ETF”, ale „byt a ETF”. Nemovitost dává hmatatelný, inflaci odolný příjem s pákou; akcie dávají likviditu, diverzifikaci a nízké náklady. V dobře poskládaném portfoliu mají místo obě – víc o tom v článku Co je ETF a jak funguje.
Jak sledovat výnosnost pronájmu dlouhodobě
Výpočet při koupi je jen start. Výnosnost se mění každý rok – roste nájem, mění se sazba při refixaci, přijdou opravy, kolísá hodnota bytu. Kdo to nesleduje, klidně rok dva dotuje ztrátový byt a netuší to.
Co sledovat průběžně:
Podražil trh? Deloitte Rent Index dává čtvrtletní čísla v Kč/m².
Fond oprav, pojištění, opravy, výpadky nájmu. Bez evidence si je vždycky pamatujete níž, než jsou.
Konec fixace umí překlopit kladné cashflow do záporu.
Checklist před koupí i při ročním přehodnocení
Přesně tohle dělá Assetli jednoduchým: na jednom místě vidíte hodnotu svých nemovitostí, příjmy z nájmu, náklady i cashflow – a k tomu akcie a ETF, krypto, bankovní účty a celkový přehled majetku. Místo pěti tabulek a odhadu od oka máte reálný, aktuální obrázek o tom, jestli vám byt opravdu vydělává. Provozní data z pronájmu navíc poskládáte dohromady, když si vedete i evidenci odečtů energií.
Časté otázky
Jaký výnos z pronájmu je dobrý?+
Hrubý výnos nad 5 % je v ČR slušný, v Praze realisticky čekejte 3,5–4,5 %, v regionech 5–7 %. Důležitější než hrubé číslo je čistý výnos a cashflow při vaší konkrétní hypotéce.
Počítá se do výnosu růst hodnoty bytu?+
Do výnosu z nájmu ne, do celkového ROI ano. Kapitálové zhodnocení (historicky 5–7 % ročně) bývá u pražských bytů větší část výdělku než samotný nájem.
Je lepší koupit za hotové, nebo na hypotéku?+
Za hotové máte vyšší čistý výnos a klidné cashflow. Na hypotéku máte nižší (často záporné) cashflow, ale páka znásobuje výnos z vloženého kapitálu a kupní sílu. Při sazbách kolem 4,5 % a výnosech pod nimi je páka v Praze/Brně riziková.
Můžu si od daně odečíst splátku hypotéky?+
Ne celou. Daňově uznatelný je jen úrok z hypotéky (za dobu pronájmu), nikoli splátka jistiny. To je častý a drahý omyl.
Vyplatí se paušál, nebo skutečné výdaje?+
Můžete-li odpisovat (byt v osobním vlastnictví), skoro vždy skutečné výdaje – odpisy často srazí daň na nulu. Paušál 30 % je pro družstevní/darované byty nebo pro ty, kdo chtějí minimum administrativy.
Závěr
Jestli se vám byt vyplácí, nepoznáte z nájmu na inzerátu. Poznáte to ze čtyř čísel: hrubého výnosu (rychlé srovnání), čistého výnosu (realita po nákladech a dani), cashflow (co vám měsíčně zbude) a cash-on-cash výnosu (jak pracuje váš kapitál). V roce 2026, kdy jsou výnosy v Praze a Brně pod sazbami hypoték, je poctivý výpočet důležitější než kdy dřív – rozhoduje o tom, jestli budujete majetek, nebo dotujete ztrátu.
Spočítejte si to jednou pořádně a pak to sledujte. Assetli vám k tomu drží hodnotu nemovitostí i cashflow z pronájmu na jednom místě – vedle zbytku vašeho majetku.
Assetli pro pronajímatele: Sledujte hodnotu nemovitostí, příjmy z nájmu, náklady i cashflow na jednom místě – vedle akcií, krypta a bankovních účtů. Vyzkoušejte správu nemovitostí, analytiku cashflow nebo se podívejte na řešení pro investory a pronajímatele.
Související pojmy ve slovníku
Zdroje a reference
- ČBA Hypomonitor. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték, duben 2026 = 4,52 %. cbamonitor.cz
- EY / Účetnictví-HK. Sazby daně z příjmů FO 2026 (15 % a 23 %), hranice 1 762 812 Kč. ucetni-hk.cz
- Finanční správa ČR. Pronajímatel – paušál 30 % a strop 600 000 Kč dle § 9. financnisprava.gov.cz
- NeoTax. Zdanění příjmů z pronájmu – § 9 vs. § 7, odpisy, paušál vs. skutečné výdaje. neotax.eu
- InvestičníKalkulačky.cz. Průměrný výnos z pronájmu ČR 2025 – hrubý a čistý výnos, rezervy. investicnikalkulacky.cz
- Nemovitostnikalkulacka.cz. Ceny bytů 2026 – hrubá výnosnost, cap rate, ROI, doba návratnosti. nemovitostnikalkulacka.cz
- Deloitte. Rent Index / Property Index – ceny nájmů a pásmo výnosů 4–6 %. deloitte.com
- Hyponamiru.cz. Kolik opravdu vydělá investiční byt – neobsazenost, rezervy, návratnost. hyponamiru.cz
- MSCI. MSCI World factsheet – 10letý gross výnos 13,65 % p.a. (k 29. 5. 2026). msci.com
- NYU Stern (Damodaran) / Kurzy.cz–XTB. Dlouhodobý výnos S&P 500 ≈ 10,2 % p.a. (1928–2024). zpravy.kurzy.cz
- ČBA Monitor (data ČSÚ, HPI). Růst cen nemovitostí o 140 % za dekádu. cbamonitor.cz
- e15.cz. Výnos investičních bytů a regionální rozdíly. e15.cz
Upozornění: Tento článek slouží pouze pro vzdělávací účely a nepředstavuje investiční ani daňové poradenství. Před rozhodnutím o koupi nemovitosti nebo o způsobu zdanění se poraďte s licencovaným odborníkem.
Assetli je platforma pro inteligentní správu osobních financí, investic a domácnosti. Naše redakce kombinuje aktuální průzkum trhu, oficiální zdroje (EY Global, Investment Company Institute, Vanguard, Charles Schwab, publikace centrálních bank a regulátorů) a praktické zkušenosti z budování finančních nástrojů. Píšeme srozumitelně — bez marketingových frází a zbytečného žargonu. Každé statistické tvrzení v našich článcích je doložené veřejným zdrojem, který si můžete sami ověřit. Důležité: naše články slouží pouze pro vzdělávací účely a nepředstavují investiční doporučení.
Chcete mít přehled o svých financích?
Assetli vám pomůže sledovat výdaje, investice a majetek na jednom místě s AI asistentem.
Vyzkoušet Assetli zdarma