Prověrka nemovitosti

Prověrka nemovitosti udělá z inzerátu strukturovaný protokol dřív, než se rozhodnete koupit. Vložíte text inzerátu, nebo si doplněk do Chromu přečte stránku, kterou máte otevřenou, a prověrka položí 35 otázek napříč inzerátem, veřejnými registry, mapovými vrstvami a vaším vlastním rozpočtem. Je dostupná bez účtu na /cs/provereni-nemovitosti a s účtem z nástěnky.

Jak prověrka probíhá

1. Extrakce. Model (Claude Haiku) převede text inzerátu na strukturovaná fakta: cenu, plochu, typ, adresu, energetickou třídu, druh vlastnictví a podobně. Server stránku s inzerátem nikdy sám nestahuje, text pochází od vás nebo z doplňku.
2. Poloha. Adresa se jednou geokóduje přes OpenStreetMap. Když přesnou adresu zadáte sami, odemknou se mapové kontroly, na které samotný text inzerátu nestačil.
3. Pět fází kontrol. Fáze 1 počítá z inzerátu a z vašich zadání. Fáze 2 se ptá úředních registrů. Fáze 3 se ptá mapových vrstev v daném bodě. Fáze 4, list vlastnictví, zatím nemá automatizovaný zdroj a ukazuje se jako díra s odkazem na katastr. Fáze 5 se ptá národního geoportálu územního plánování.
4. Verdikt. Tři řádky nad protokolem: nejzávažnější nález, největší dopad do peněz, největší díra. Skládají se ze stavů kontrol, ne modelem, takže tentýž protokol dá vždy tentýž verdikt. Nad protokolem s dírami se „v pořádku” nikdy neobjeví.
5. Posouzení, volitelně. Druhý model (Claude Sonnet) napíše názor opřený jen o fakta z protokolu. Ukazuje se jako samostatná vrstva označená jako pohled modelu a nikdy si nic nedohledává sám.

35 kontrol

Cena (9): cena za m², hrubý a čistý výnos z nájmu, výnos z vložené hotovosti, hodnota za 10 let při vámi zadaném růstu, co energetická třída dělá s cenou, změna ceny od vaší minulé prověrky, jak daleko bývá nabídková cena od zaplacené, žádaná cena proti skutečným prodejním cenám v okrese, žádaná cena proti průměrné ceně zemědělské půdy.

Financování (9): splátka hypotéky při aktuální tržní sazbě, soulad s vaším příjmem a závazky, pokryje nájem splátku, celkové měsíční náklady na vlastnictví, zátěžový test při sazbě o 2 body vyšší, vlastnictví proti vašemu současnému nájmu, limity, které uplatní banka, co vám z rozpočtu po koupi zbyde.

Právní (5): typ vlastnictví a financování, parcela v katastru (výměra a druh pozemku), prodávající v insolvenčním rejstříku, zástavy a břemena na listu vlastnictví (fáze 4, díra), plocha územního plánu, ve které parcela leží.

Stavba (2): odhad nákladů na energie podle energetické třídy, kvalita půdy a třída ochrany (BPEJ).

Společenství vlastníků (3): identifikace ve veřejném rejstříku, sbírka listin a fond oprav, fond oprav proti obvyklé hladině.

Lokalita (6): vývoj počtu obyvatel obce, vybavenost a dostupnost, záplavové území, radonový index, hluk, evidované sesuvy.

Daně (1): časový test pro budoucí prodej podle pravidla země, kde nemovitost leží.

„Co vám po koupi zbyde”

Jedna kontrola používá data, která žádný realitní nástroj nemá: váš vlastní příjem, výdaje, splátky a rezervu z profilu v Assetli. Dnešní náklady na bydlení se odečítají, protože je platit přestanete. Chybějící položka se nebere jako nula; kontrola se vrátí jako zamčená, dokud ji nedoplníte, a přepočet po doplnění je zdarma a nevolá model.

Pravidla poctivosti

• Žádné právní závěry. Protokol říká „podle územního plánu platného od … leží parcela v ploše NS; ověřte na stavebním úřadě”, nikdy „tady se smí stavět”. Právní fakta se připisují úřadu s odkazem na zdroj a datem.
• Fakta a názor se nemíchají. Výsledky z registrů a posouzení modelu jsou oddělené vrstvy v datech i na obrazovce.
• Díra říká proč. U každé nezodpovězené kontroly je napsáno, jestli k ní nemáme zdroj, nebo čeká na váš údaj. Většina děr je ten druhý případ.
• Z realitních portálů se nic nestahuje. Jejich podmínky to zakazují; text vložíte vy, nebo ho doplněk přečte ve vašem vlastním prohlížeči.
• Mimo Česko české vrstvy mlčí. Kontroly, které čtou z inzerátu, z OpenStreetMap, z Wikidat, z cen energií daného trhu a z pravidel časových testů, fungují kdekoli; katastr, záplavy, geologie, územní plán, insolvence a cenová srovnání jsou české a pro zahraniční adresu se nespouštějí. Mlčící kontrola se ukáže jako díra, nikdy jako „mimo záplavové území”.

Cena a limity

	Bez účtu	S účtem
Prověrky	3 za 24 hodin, nad všemi anonymními prověrkami dohromady platí globální denní strop	Bez omezení, hradí se z AI kreditu
Protokol z registrů a map	Ano	Ano
Posouzení AI	Ne	Ano, přibližně 1,49 Kč z AI kreditu za extrakci a posouzení dohromady
Čtení naskenovaného územního plánu	Ne	Přibližně 17 Kč, potvrzuje se zvlášť před spuštěním
Doplnění chybějícího údaje a přepočet	Ano, zdarma	Ano, zdarma
Uložení k účtu, historie ceny, srovnání	Ne	Ano
Délka textu inzerátu	Do 8 000 znaků

Cena kroku se ukazuje dřív, než na něj kliknete. Anonymní výsledky jsou 7 dní v mezipaměti podle otisku textu.

Doplněk do Chromu

Doplněk čte stránku až po kliknutí na svou ikonu a jen z aktivní karty. Vezme viditelný text, titulek stránky, značky og:title a og:description, drobečkovou navigaci, adresu stránky a souřadnice, pokud je stránka uvádí u názvu města, které sedí s inzerátem. Souřadnice bez shodného města se ignorují, protože portály zveřejňují i polohu kanceláře makléře.

Výsledek posílá jen na assetli.app, na tytéž endpointy, které používá web. Nesleduje procházení, nečte jiné karty a neumí zadat rodné číslo; insolvenční kontrole stačí jméno s datem narození nebo IČO.

Zdroje

ČÚZK (RÚIAN, katastr), SPÚ (třídy půdy BPEJ), ČGS (radon, sesuvy), HEIS VÚV (vyhlášená záplavová území), IPR Praha (hluk), NGÚP (územní plány), ARES (společenství vlastníků a firmy), ISIR (insolvenční rejstřík), OpenStreetMap (geokódování, vybavenost), Wikidata (obce) a předem stažené tabulky skutečných prodejních cen a cen zemědělské půdy z oficiálních statistik. Každý výsledek v protokolu uvádí svůj zdroj a datum dat.

Co to není

Není to odhad ceny, není to právní rada a nenahrazuje čtení listu vlastnictví. Je to kontrolní seznam, který řekne, co je známo, co ne a kde hledat.