Vérification immobilière

La vérification immobilière transforme une annonce en protocole structuré avant que vous décidiez d’acheter. Vous collez le texte de l’annonce, ou l’extension Chrome lit la page que vous avez ouverte, et la vérification pose 35 questions à travers l’annonce, les registres publics, les couches cartographiques et votre propre budget. Elle est disponible sans compte et, avec un compte, depuis le tableau de bord.

Déroulement d’une vérification

1. Extraction. Un modèle (Claude Haiku) transforme le texte de l’annonce en faits structurés : prix, surface, type, adresse, classe énergétique, nature de la propriété, etc. Le serveur ne va jamais chercher la page de l’annonce lui-même ; le texte vient de vous ou de l’extension.
2. Localisation. L’adresse est géocodée une fois via OpenStreetMap. Si vous fournissez vous-même l’adresse exacte, des contrôles cartographiques se débloquent que le seul texte de l’annonce ne permettait pas.
3. Cinq phases de contrôles. La phase 1 calcule à partir de l’annonce et de vos saisies. La phase 2 interroge les registres officiels. La phase 3 interroge les couches cartographiques au point donné. La phase 4, le titre de propriété, n’a pas encore de source automatisée et apparaît comme une lacune avec un lien vers le registre. La phase 5 interroge le géoportail national d’urbanisme.
4. Verdict. Trois lignes au-dessus du protocole : le constat le plus grave, le plus fort impact sur votre argent, la plus grande lacune. Elles sont assemblées à partir des états des contrôles, pas rédigées par un modèle, si bien qu’un même protocole donne toujours le même verdict. Au-dessus d’un protocole comportant des lacunes, « tout va bien » n’apparaît jamais.
5. Évaluation, facultative. Un second modèle (Claude Sonnet) rédige un avis fondé uniquement sur les faits du protocole. Il est présenté comme une couche distincte, signalée comme le point de vue du modèle, et il ne va jamais rien chercher de lui-même.

Les 35 contrôles

Prix (9) : prix au m², rendement locatif brut et net, rendement sur fonds propres, valeur dans 10 ans selon la croissance que vous supposez, effet de la classe énergétique sur le prix, évolution du prix depuis votre dernière vérification, écart habituel entre prix affichés et prix réellement payés, prix demandé face aux prix de vente réels du district, prix demandé face au prix moyen des terres agricoles.

Financement (9) : mensualité de crédit au taux du marché actuel, adéquation avec vos revenus et vos charges, le loyer couvre-t-il la mensualité, coût mensuel total de la propriété, test de résistance avec un taux supérieur de 2 points, propriété face à votre loyer actuel, limites que la banque appliquera, ce qu’il reste de votre budget après l’achat.

Juridique (5) : nature de la propriété et du financement, parcelle au cadastre (surface et nature du sol), vendeur au registre des insolvabilités, hypothèques et servitudes du titre de propriété (phase 4, lacune), affectation de la parcelle au plan d’urbanisme.

Bâtiment (2) : coûts énergétiques estimés d’après l’étiquette énergie, qualité du sol et classe de protection.

Copropriété (3) : identification au registre public, comptes et fonds de travaux, fonds de travaux face au niveau habituel.

Emplacement (6) : évolution démographique de la commune, commodités et accessibilité, zone inondable, indice radon, bruit, glissements de terrain recensés.

Fiscalité (1) : durée de détention pour une revente future, selon la règle du pays où se trouve le bien.

« Ce qu’il vous restera après l’achat »

Un contrôle utilise des données qu’aucun outil immobilier ne possède : vos propres revenus, dépenses, mensualités et réserve issus de votre profil Assetli. Votre coût de logement actuel est déduit, puisque vous cesserez de le payer. Un élément manquant n’est pas traité comme zéro ; le contrôle revient verrouillé tant que vous ne l’avez pas complété, et le recalcul après complément est gratuit et n’appelle aucun modèle.

Règles d’honnêteté

• Aucune conclusion juridique. Le protocole dit « selon le plan d’urbanisme en vigueur depuis …, la parcelle se trouve en zone NS ; vérifiez auprès du service de l’urbanisme », jamais « vous pouvez construire ici ». Les faits juridiques sont attribués à l’administration avec un lien source et une date.
• Faits et avis ne se mélangent pas. Les résultats des registres et l’évaluation du modèle sont des couches distinctes dans les données et à l’écran.
• Une lacune dit pourquoi. Chaque contrôle sans réponse indique si nous n’avons pas de source ou s’il attend votre saisie. La plupart des lacunes relèvent du second cas.
• Rien n’est récupéré sur les portails d’annonces. Leurs conditions l’interdisent ; c’est vous qui collez le texte, ou l’extension qui le lit dans votre propre navigateur.
• Hors de Tchéquie, les couches tchèques se taisent. Les contrôles qui lisent l’annonce, OpenStreetMap, Wikidata, les prix de l’énergie du marché et les règles de durée de détention fonctionnent partout ; cadastre, inondations, géologie, urbanisme, insolvabilité et comparaisons de prix sont tchèques et ne s’exécutent pas pour une adresse étrangère. Un contrôle muet apparaît comme une lacune, jamais comme « hors zone inondable ».

Coût et limites

	Sans compte	Avec compte
Vérifications	3 par 24 heures, avec un plafond quotidien global sur l’ensemble des vérifications anonymes	Illimitées, décomptées de votre crédit IA
Protocole issu des registres et des cartes	Oui	Oui
Évaluation IA	Non	Oui, environ 1,49 CZK de crédit IA pour l’extraction et l’évaluation ensemble
Lecture d’un plan d’urbanisme scanné	Non	Environ 17 CZK, confirmé séparément avant exécution
Compléter une donnée manquante et recalculer	Oui, gratuit	Oui, gratuit
Enregistrement dans votre compte, historique des prix, comparaison	Non	Oui
Longueur du texte de l’annonce	Jusqu’à 8 000 caractères

Le prix d’une étape est affiché avant que vous cliquiez. Les résultats anonymes sont mis en cache 7 jours d’après une empreinte du texte.

L’extension Chrome

L’extension ne lit la page qu’après un clic sur son icône, et uniquement l’onglet actif. Elle prend le texte visible, le titre de la page, les balises og:title et og:description, le fil d’Ariane, l’adresse de la page et, lorsque la page les publie à côté d’un nom de ville correspondant à l’annonce, les coordonnées. Les coordonnées sans ville correspondante sont ignorées, car les portails publient aussi l’emplacement de l’agence.

Elle envoie le résultat uniquement à assetli.app, aux mêmes endpoints que ceux utilisés par le site. Elle ne suit pas votre navigation, ne lit pas les autres onglets et ne peut pas saisir de numéro d’identification personnel ; le contrôle d’insolvabilité fonctionne avec un nom et une date de naissance ou un numéro d’entreprise.

Sources

ČÚZK (RÚIAN, cadastre), SPÚ (classes de sol), ČGS (radon, glissements de terrain), HEIS VÚV (zones inondables déclarées), IPR Praha (bruit), NGÚP (plans d’urbanisme), ARES (copropriétés et sociétés), ISIR (registre des insolvabilités), OpenStreetMap (géocodage, commodités), Wikidata (communes), ainsi que des tables préchargées de prix de vente réels et de prix des terres agricoles issues des statistiques officielles. Chaque résultat du protocole nomme sa source et la date des données.

Ce que ce n’est pas

Ni une estimation de valeur, ni un conseil juridique, ni un substitut à la lecture du titre de propriété. C’est une liste de contrôle qui dit ce qui est connu, ce qui ne l’est pas, et où chercher.