Immobilienprüfung

Die Immobilienprüfung macht aus einer Anzeige ein strukturiertes Protokoll, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden. Sie fügen den Anzeigentext ein, oder die Chrome-Erweiterung liest die geöffnete Seite, und die Prüfung stellt 35 Fragen über den Anzeigentext, öffentliche Register, Kartenebenen und Ihr eigenes Budget hinweg. Sie ist ohne Konto und mit Konto vom Dashboard aus verfügbar.

Wie eine Prüfung abläuft

1. Extraktion. Ein Modell (Claude Haiku) macht aus dem Anzeigentext strukturierte Fakten: Preis, Fläche, Typ, Adresse, Energieklasse, Eigentumsart und Ähnliches. Der Server lädt die Anzeigenseite nie selbst, der Text kommt von Ihnen oder aus der Erweiterung.
2. Lage. Die Adresse wird einmal über OpenStreetMap geokodiert. Geben Sie die genaue Adresse selbst an, schalten sich Kartenprüfungen frei, für die der Anzeigentext allein nicht reichte.
3. Fünf Prüfphasen. Phase 1 rechnet aus der Anzeige und Ihren Eingaben. Phase 2 fragt amtliche Register. Phase 3 fragt Kartenebenen am jeweiligen Punkt. Phase 4, das Grundbuchblatt, hat noch keine automatisierte Quelle und erscheint als Lücke mit einem Link zum Register. Phase 5 fragt das nationale Geoportal für Raumplanung.
4. Urteil. Drei Zeilen über dem Protokoll: der schwerwiegendste Befund, die größte Auswirkung auf das Geld, die größte Lücke. Sie werden aus den Zuständen der Prüfungen zusammengesetzt, nicht vom Modell, sodass dasselbe Protokoll immer dasselbe Urteil ergibt. Über einem Protokoll mit Lücken erscheint nie „alles in Ordnung”.
5. Bewertung, optional. Ein zweites Modell (Claude Sonnet) schreibt eine Einschätzung, die sich ausschließlich auf die Fakten im Protokoll stützt. Sie erscheint als eigene Ebene, gekennzeichnet als Sicht des Modells, und schlägt nie selbst etwas nach.

Die 35 Prüfungen

Preis (9): Preis je m², Brutto- und Nettomietrendite, Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, Wert in 10 Jahren bei dem von Ihnen angenommenen Wachstum, was die Energieklasse mit dem Preis macht, Preisänderung seit Ihrer letzten Prüfung, wie weit Angebotspreise von gezahlten Preisen entfernt liegen, geforderter Preis gegenüber tatsächlichen Verkaufspreisen im Bezirk, geforderter Preis gegenüber dem Durchschnittspreis landwirtschaftlicher Flächen.

Finanzierung (9): Hypothekenrate zum aktuellen Marktzins, Passung zu Ihrem Einkommen und Ihren Verpflichtungen, deckt die Miete die Rate, monatliche Gesamtkosten des Eigentums, Stresstest bei einem um 2 Punkte höheren Zins, Eigentum gegenüber Ihrer jetzigen Miete, Grenzen, die die Bank ansetzt, was nach dem Kauf vom Budget bleibt.

Rechtliches (5): Eigentums- und Finanzierungsart, Flurstück im Kataster (Fläche und Bodenart), Verkäufer im Insolvenzregister, Belastungen und Dienstbarkeiten im Grundbuchblatt (Phase 4, Lücke), Ausweisung des Flurstücks im Bebauungsplan.

Gebäude (2): geschätzte Energiekosten nach Energieklasse, Bodenqualität und Schutzklasse.

Eigentümergemeinschaft (3): Identifikation im öffentlichen Register, Jahresabschlüsse und Instandhaltungsrücklage, Rücklage gegenüber dem üblichen Niveau.

Lage (6): Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde, Infrastruktur und Erreichbarkeit, Überschwemmungsgebiet, Radonindex, Lärm, erfasste Hangrutschungen.

Steuern (1): Haltefrist für einen künftigen Verkauf nach der Regel des Landes, in dem die Immobilie liegt.

„Was nach dem Kauf übrig bleibt”

Eine Prüfung nutzt Daten, die kein Immobilienwerkzeug hat: Ihr eigenes Einkommen, Ihre Ausgaben, Raten und Rücklage aus dem Profil in Assetli. Die heutigen Wohnkosten werden abgezogen, weil Sie sie nicht mehr zahlen werden. Ein fehlender Posten wird nicht als null behandelt; die Prüfung kommt als gesperrt zurück, bis Sie ihn ergänzen, und die Neuberechnung danach ist kostenlos und ruft kein Modell auf.

Regeln der Ehrlichkeit

• Keine rechtlichen Schlussfolgerungen. Das Protokoll sagt „laut Bebauungsplan gültig ab … liegt das Flurstück in der Fläche NS; prüfen Sie das bei der Baubehörde”, nie „hier darf gebaut werden”. Rechtliche Fakten werden der Behörde mit Quellenlink und Datum zugeschrieben.
• Fakten und Meinung vermischen sich nicht. Registerergebnisse und die Bewertung des Modells sind getrennte Ebenen in den Daten und auf dem Bildschirm.
• Eine Lücke sagt, warum. Bei jeder unbeantworteten Prüfung steht, ob uns eine Quelle fehlt oder ob sie auf Ihre Angabe wartet. Die meisten Lücken sind der zweite Fall.
• Von Immobilienportalen wird nichts geladen. Deren Bedingungen verbieten das; den Text fügen Sie ein, oder die Erweiterung liest ihn in Ihrem eigenen Browser.
• Außerhalb Tschechiens schweigen die tschechischen Ebenen. Prüfungen aus der Anzeige, aus OpenStreetMap, aus Wikidata, aus den Energiepreisen des jeweiligen Marktes und aus den Haltefristregeln funktionieren überall; Kataster, Hochwasser, Geologie, Bebauungsplan, Insolvenz und Preisvergleiche sind tschechisch und laufen bei einer ausländischen Adresse nicht. Eine schweigende Prüfung erscheint als Lücke, nie als „außerhalb des Überschwemmungsgebiets”.

Preis und Limits

	Ohne Konto	Mit Konto
Prüfungen	3 in 24 Stunden, über alle anonymen Prüfungen zusammen gilt ein globales Tageslimit	Unbegrenzt, aus dem KI-Guthaben bezahlt
Protokoll aus Registern und Karten	Ja	Ja
KI-Bewertung	Nein	Ja, etwa 1,49 CZK aus dem KI-Guthaben für Extraktion und Bewertung zusammen
Einen eingescannten Bebauungsplan lesen	Nein	Etwa 17 CZK, wird vor der Ausführung gesondert bestätigt
Eine fehlende Angabe ergänzen und neu rechnen	Ja, kostenlos	Ja, kostenlos
Beim Konto speichern, Preishistorie, Vergleich	Nein	Ja
Länge des Anzeigentexts	Bis 8 000 Zeichen

Der Preis eines Schritts wird gezeigt, bevor Sie ihn anklicken. Anonyme Ergebnisse liegen 7 Tage im Cache, adressiert über einen Hash des Texts.

Die Chrome-Erweiterung

Die Erweiterung liest die Seite erst nach einem Klick auf ihr Symbol und nur aus dem aktiven Tab. Sie nimmt den sichtbaren Text, den Seitentitel, die Tags og:title und og:description, die Brotkrumennavigation, die Seitenadresse und Koordinaten, sofern die Seite sie neben einem Städtenamen nennt, der zur Anzeige passt. Koordinaten ohne passende Stadt werden ignoriert, weil Portale auch den Standort des Maklerbüros veröffentlichen.

Das Ergebnis geht ausschließlich an assetli.app, an dieselben Endpunkte, die auch das Web nutzt. Sie verfolgt kein Surfverhalten, liest keine anderen Tabs und kann keine Personenkennziffer eingeben; der Insolvenzprüfung genügen Name mit Geburtsdatum oder eine Firmennummer.

Quellen

ČÚZK (RÚIAN, Kataster), SPÚ (Bodenklassen), ČGS (Radon, Hangrutschungen), HEIS VÚV (ausgewiesene Überschwemmungsgebiete), IPR Praha (Lärm), NGÚP (Bebauungspläne), ARES (Eigentümergemeinschaften und Firmen), ISIR (Insolvenzregister), OpenStreetMap (Geokodierung, Infrastruktur), Wikidata (Gemeinden) sowie vorab geladene Tabellen tatsächlicher Verkaufspreise und Preise landwirtschaftlicher Flächen aus amtlichen Statistiken. Jedes Ergebnis im Protokoll nennt seine Quelle und das Datum der Daten.

Was sie nicht ist

Keine Wertermittlung, keine Rechtsberatung und kein Ersatz dafür, das Grundbuchblatt zu lesen. Sie ist eine Checkliste, die sagt, was bekannt ist, was nicht und wo zu suchen ist.