Previerka nehnuteľnosti

Previerka nehnuteľnosti urobí z inzerátu štruktúrovaný protokol skôr, než sa rozhodnete kúpiť. Vložíte text inzerátu, alebo si doplnok do Chromu prečíta stránku, ktorú máte otvorenú, a previerka položí 35 otázok naprieč inzerátom, verejnými registrami, mapovými vrstvami a vaším vlastným rozpočtom. Je dostupná bez účtu a s účtom z nástenky.

Ako previerka prebieha

1. Extrakcia. Model (Claude Haiku) prevedie text inzerátu na štruktúrované fakty: cenu, plochu, typ, adresu, energetickú triedu, druh vlastníctva a podobne. Server stránku s inzerátom nikdy sám nesťahuje, text pochádza od vás alebo z doplnku.
2. Poloha. Adresa sa raz geokóduje cez OpenStreetMap. Keď presnú adresu zadáte sami, odomknú sa mapové kontroly, na ktoré samotný text inzerátu nestačil.
3. Päť fáz kontrol. Fáza 1 počíta z inzerátu a z vašich zadaní. Fáza 2 sa pýta úradných registrov. Fáza 3 sa pýta mapových vrstiev v danom bode. Fáza 4, list vlastníctva, zatiaľ nemá automatizovaný zdroj a ukazuje sa ako diera s odkazom na kataster. Fáza 5 sa pýta národného geoportálu územného plánovania.
4. Verdikt. Tri riadky nad protokolom: najzávažnejší nález, najväčší dopad do peňazí, najväčšia diera. Skladajú sa zo stavov kontrol, nie modelom, takže ten istý protokol dá vždy ten istý verdikt. Nad protokolom s dierami sa „v poriadku” nikdy neobjaví.
5. Posúdenie, voliteľne. Druhý model (Claude Sonnet) napíše názor opretý len o fakty z protokolu. Ukazuje sa ako samostatná vrstva označená ako pohľad modelu a nikdy si nič nedohľadáva sám.

35 kontrol

Cena (9): cena za m², hrubý a čistý výnos z nájmu, výnos z vloženej hotovosti, hodnota o 10 rokov pri vami zadanom raste, čo energetická trieda robí s cenou, zmena ceny od vašej minulej previerky, ako ďaleko býva ponuková cena od zaplatenej, žiadaná cena proti skutočným predajným cenám v okrese, žiadaná cena proti priemernej cene poľnohospodárskej pôdy.

Financovanie (9): splátka hypotéky pri aktuálnej trhovej sadzbe, súlad s vaším príjmom a záväzkami, pokryje nájom splátku, celkové mesačné náklady na vlastníctvo, záťažový test pri sadzbe o 2 body vyššej, vlastníctvo proti vášmu súčasnému nájmu, limity, ktoré uplatní banka, čo vám z rozpočtu po kúpe zostane.

Právne (5): typ vlastníctva a financovania, parcela v katastri (výmera a druh pozemku), predávajúci v insolvenčnom registri, záložné práva a vecné bremená na liste vlastníctva (fáza 4, diera), plocha územného plánu, v ktorej parcela leží.

Stavba (2): odhad nákladov na energie podľa energetickej triedy, kvalita pôdy a trieda ochrany (BPEJ).

Spoločenstvo vlastníkov (3): identifikácia vo verejnom registri, zbierka listín a fond opráv, fond opráv proti obvyklej hladine.

Lokalita (6): vývoj počtu obyvateľov obce, vybavenosť a dostupnosť, záplavové územie, radónový index, hluk, evidované zosuvy.

Dane (1): časový test pre budúci predaj podľa pravidla krajiny, kde nehnuteľnosť leží.

„Čo vám po kúpe zostane”

Jedna kontrola používa dáta, ktoré žiadny realitný nástroj nemá: váš vlastný príjem, výdavky, splátky a rezervu z profilu v Assetli. Dnešné náklady na bývanie sa odpočítavajú, pretože ich platiť prestanete. Chýbajúca položka sa neberie ako nula; kontrola sa vráti ako zamknutá, kým ju nedoplníte, a prepočet po doplnení je zadarmo a nevolá model.

Pravidlá poctivosti

• Žiadne právne závery. Protokol hovorí „podľa územného plánu platného od … leží parcela v ploche NS; overte na stavebnom úrade”, nikdy „tu sa smie stavať”. Právne fakty sa pripisujú úradu s odkazom na zdroj a dátumom.
• Fakty a názor sa nemiešajú. Výsledky z registrov a posúdenie modelu sú oddelené vrstvy v dátach aj na obrazovke.
• Diera hovorí prečo. Pri každej nezodpovedanej kontrole je napísané, či k nej nemáme zdroj, alebo čaká na váš údaj. Väčšina dier je ten druhý prípad.
• Z realitných portálov sa nič nesťahuje. Ich podmienky to zakazujú; text vložíte vy, alebo ho doplnok prečíta vo vašom vlastnom prehliadači.
• Mimo Česka české vrstvy mlčia. Kontroly, ktoré čítajú z inzerátu, z OpenStreetMap, z Wikidát, z cien energií daného trhu a z pravidiel časových testov, fungujú kdekoľvek; kataster, záplavy, geológia, územný plán, insolvencia a cenové porovnania sú české a pre zahraničnú adresu sa nespúšťajú. Mlčiaca kontrola sa ukáže ako diera, nikdy ako „mimo záplavového územia”.

Cena a limity

	Bez účtu	S účtom
Previerky	3 za 24 hodín, nad všetkými anonymnými previerkami dohromady platí globálny denný strop	Bez obmedzenia, hradí sa z AI kreditu
Protokol z registrov a máp	Áno	Áno
Posúdenie AI	Nie	Áno, približne 1,49 Kč z AI kreditu za extrakciu a posúdenie dohromady
Čítanie naskenovaného územného plánu	Nie	Približne 17 Kč, potvrdzuje sa zvlášť pred spustením
Doplnenie chýbajúceho údaja a prepočet	Áno, zadarmo	Áno, zadarmo
Uloženie k účtu, história ceny, porovnanie	Nie	Áno
Dĺžka textu inzerátu	Do 8 000 znakov

Cena kroku sa ukazuje skôr, než naň kliknete. Anonymné výsledky sú 7 dní v medzipamäti podľa odtlačku textu.

Doplnok do Chromu

Doplnok číta stránku až po kliknutí na svoju ikonu a len z aktívnej karty. Vezme viditeľný text, titulok stránky, značky og:title a og:description, navigáciu s omrvinkami, adresu stránky a súradnice, ak ich stránka uvádza pri názve mesta, ktoré sedí s inzerátom. Súradnice bez zhodného mesta sa ignorujú, pretože portály zverejňujú aj polohu kancelárie makléra.

Výsledok posiela len na assetli.app, na tie isté endpointy, ktoré používa web. Nesleduje prehliadanie, nečíta iné karty a nevie zadať rodné číslo; insolvenčnej kontrole stačí meno s dátumom narodenia alebo IČO.

Zdroje

ČÚZK (RÚIAN, kataster), SPÚ (triedy pôdy BPEJ), ČGS (radón, zosuvy), HEIS VÚV (vyhlásené záplavové územia), IPR Praha (hluk), NGÚP (územné plány), ARES (spoločenstvá vlastníkov a firmy), ISIR (insolvenčný register), OpenStreetMap (geokódovanie, vybavenosť), Wikidáta (obce) a vopred stiahnuté tabuľky skutočných predajných cien a cien poľnohospodárskej pôdy z oficiálnych štatistík. Každý výsledok v protokole uvádza svoj zdroj a dátum dát.

Čo to nie je

Nie je to odhad ceny, nie je to právna rada a nenahrádza čítanie listu vlastníctva. Je to kontrolný zoznam, ktorý povie, čo je známe, čo nie a kde hľadať.